Сегодня есть спрос и на новостройки на ранних строительных стадиях, и на готовые или почти готовые ЖК. Потому что клиенты отдают предпочтение не столько стадии готовности проекта, сколько его содержанию и выгодным финансовым условиям сделки, утверждают игроки рынка
Как уже рассказывала Бизнес ФМ со ссылкой на данные компании Est-a-Tet, в июле продажи первичного жилья в Москве и области выросли на 25%.
Отчасти возвращению рынка к показателям 2024 года способствовало снижение ключевой ставки и, как следствие, уменьшение процентов по вкладам у банков, а также скидки от застройщиков, считают эксперты.Но, возвращаясь к начатому в прошлый раз разговору, хочется послушать мнение девелоперов: как интенсивность сегодняшнего (растущего, как уже было отмечено) спроса связана со стадией строительной готовности проектов? Дано ли девелоперам (не только столичным, а вообще) каким-то образом повлиять на этот спрос? И как может измениться расклад, если объем нового девелоперского предложения сократится радикально? Вот что рассказали Бизнес ФМ представители различных сегментов жилого рынка.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»
«Выбор связан прежде всего с конкретными задачами человека и его семьи в текущий момент времени. Как правило, строящееся жилье или новостройки на этапе котлована приобретают покупатели, которые могут подождать: это могут быть инвесторы или родители, приобретающие квартиру ребенку на будущее. Таких клиентов привлекает интересная цена и механизмы оплаты — например, возможность в момент заключения сделки заплатить лишь 20-30% от стоимости лота и взять рассрочку на оставшиеся полтора-два года до ввода в эксплуатацию либо воспользоваться программами льготной ипотеки.
Если у человека есть желание приобрести новую квартиру, не меняя район проживания, и он видит, что в нужной ему локации начинается строительство качественного проекта от надежного застройщика — это тоже весомая причина купить на котловане. Не стоит забывать и об инвестиционной составляющей. Так, даже в сегодняшних непростых условиях стоимость новостроек бизнес-класса за год выросла на 10-11%. И есть все основания полагать, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе этот тренд будет лишь набирать обороты. А вот готовые новостройки и дома на финальной стадии строительства предпочитают те, кому решить вопрос с жильем нужно «здесь и сейчас». Доступность механизмов для покупки квартир играет важную роль: и в новостройках на этапе котлована, и в готовом доме рассрочка становится очень удобным способом приобретения, но в целом механизмы покупки в рассрочку в уже готовых жилых комплексах бизнес-класса — огромная редкость. Отмечу, что продолжается тенденция по снижению объема новостроек: по нашим данным, в 2025 году (по итогам года) ввод в эксплуатацию проектов бизнес-класса сократится практически на треть в сравнении с 2024 годом. Уже сегодня в нашем сегменте на готовые ЖК приходится не более 15% от общего объема предложения. Это приводит к вымыванию и, как следствие, будущему дефициту таких лотов, а также говорит о востребованности у покупателей квартир в готовых ЖК. Есть вероятность, что однажды покупать в них будет просто нечего (особенно это коснется проектов, расположенных в престижных востребованных районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью). А на немногочисленные оставшиеся предложения условия приобретения будут не такими лояльными, как сейчас. Также отмечу, что рынок развивается циклически. В какой-то момент на фоне сократившегося ввода новых проектов начнется реализация отложенного спроса. И тогда раскупаться будет практически все и на любой стадии готовности. Тренд на снижение ключевой ставки ЦБ уже наметился, а потому можно предположить, что это время достаточно близко».***
Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»
«По моим наблюдениям, сегодня клиенты отдают предпочтение не столько стадии готовности квартиры, сколько выгодным финансовым условиям сделки. Чем они привлекательнее, тем выше вероятность, что будет принято положительное решение о покупке. Соответственно, как только у девелопера появляется возможность предоставить приемлемые инструменты (беспроцентные рассрочки с минимальным первоначальным взносом, удобные параметры платежей, скидки и так далее), продажи растут независимо от стадии готовности проекта. С другой стороны, не стоит преуменьшать значимость качества самого продукта. То есть для того чтобы был спрос, должен быть хороший продукт в хорошем месте на хороших финансовых условиях. Конечно, текущая ситуация является очень непростой для всех игроков рынка. По-прежнему дорогая ипотека является тормозом продаж, фактически большинству людей квартира доступна сейчас только по семейной ипотеке. Но и эта программа в данный момент охватывает далеко не все категории российских семей».
***
Роман Семчишин, вице-президент по продажам компании Sminex
«Покупатель приходит за квартирой, когда хочет улучшить качество жизни. Первична потребность, а не стадия готовности продукта. Дальше решение уже зависит от индивидуальных предпочтений. Кто-то заходит в проект на старте, когда цены ниже и выбор лотов больше, — мы, например, выводим в продажу сразу весь объем. Или покупатель давно хотел жить именно в этом месте Москвы, и впервые за долгое время здесь появился новый дом. Кому-то важно увидеть квартиру вживую, оценить реальные виды из окон, поэтому он готов заплатить больше, выбрав дом на более высокой стадии готовности. Кстати, в это время лучше продаются редкие форматы — в частности, пентхаусы и виллы».
***
Дмитрий Новиков, директор по продажам жилой и загородной недвижимости компании R4S
«Наша компания работает в делюкс-сегменте. Могу отметить, что на этом рынке покупатели чаще делают выбор в пользу объектов в высокой стадии строительной готовности. Для большинства значительную роль играют не только продуктовые характеристики, но и реальное качество строительства. Высокая стадия готовности, наличие и качество отделки в каждом лоте, современная инженерия — все это влияет на принятие решения о покупке. Инвестиционные покупки в проектах на котловане и с более длительными сроками строительства возможны в более «низких» сегментах. В основном такие сделки совершаются в масштабных проектах с длительным сроком реализации, где цена растет и за счет постепенного ее повышения по мере перехода к более высоким стадиям строительства, и за счет общей инфляции. При этом в сегменте делюкс есть отдельная категория «коллекционеров» трофейной недвижимости. Такие клиенты готовы ждать эксклюзивный проект, однако и тут для большинства покупателей важны сроки. Среди доступных и востребованных сегодня инструментов влияния на спрос важное место занимает рассрочка, которую мы активно используем и в делюкс-сегменте. При выборе между ипотекой и рассрочкой большинство клиентов выбирают последний вариант, поскольку свободные средства можно положить на депозит или пустить на развитие бизнеса. Также для повышения покупательской активности девелоперы могут предоставлять скидки при стопроцентной оплате или персональные условия по приобретению, например, машино-мест в жилых комплексах».
***
Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development
«Чаще всего сделки сейчас совершаются на этапах монтажа этажей либо отделки фасадов и помещений. Это уже довольно высокие стадии строительства. Клиенты еще имеют возможность заработать на повышении готовности объекта, при этом ожидание ключей оказывается не слишком долгим. В сделках на ранних стадиях готовности проекта клиентами в первую очередь движут мотивы экономии и инвестиций. Как правило, на старте предусмотрен дисконт относительно рынка, затем цены значительно растут — в наиболее ликвидных проектах они продолжают повышаться с опережением инфляции и после ввода дома в эксплуатацию. Также на котловане клиентов привлекает выбор эксклюзивных предложений в стартовом пуле, которые впоследствии могут быть уже недоступны. Конечно, на любом этапе строительной готовности актуальны рассрочки: в первую очередь они служат альтернативой ипотеке в период действия высокой ключевой ставки. Для клиентов такие схемы гораздо выгоднее, чем для застройщиков, однако в период экономической нестабильности, когда наблюдается спад потребительской активности, рассрочки служат для бизнеса настоящим «спасательным кругом».
Сокращение числа стартов новостроек, которое наблюдается сегодня, эксперт называет временным явлением. «Девелоперы откладывают запуск проектов до установления комфортной ключевой ставки, ждать чего осталось недолго. Так что в ближайшее время объем экспозиции на рынке будет активно пополняться. А востребованность сохранит недвижимость на всех стадиях строительства, ведь в первую очередь клиентам важны продуктовые характеристики. Правда, покупатели в рамках семейной ипотеки, как правило, все же заинтересованы в уже готовых проектах», — считает Давид Худоян.
Свежие комментарии