На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети "Интернет", находящихся на территории Российской Федерации)

Business FM

65 823 подписчика

Свежие комментарии

  • Лидия Санникова
    Украину придумали в 1922 году большевики на российских территориях, как и остальных "братьев и сестер"... Коммунисты ...Джо Байден: «Если...
  • Странник
    с такими и врагом не надо, хотя он и не был другомСоветские пацаны ...
  • Странник
    ох и дебилСоветские пацаны ...

Новые российские города, часть II: три ключевых требования, два главных вопроса, одна принципиальная сложность

Государство, корпорации и крупные холдинги, частные лица или группа лиц — все они могут быть инициаторами появления на карте страны новых городов. Однако финансово-экономический вопрос — первый и важный, но, возможно, вовсе не ключевой из тех, что им предстоит решить

Начатый в прошлый раз разговор о строительстве новых российских городов BFM.ru решил продолжить с профессионалами, которые обо всем знают не понаслышке. Как, по их мнению, рождается замысел создать с нуля новый город? Вправе ли мы говорить, что в основе такого замысла могут и должны лежать только экономические обоснования? Какие возможности открываются перед создателями новых городов и с какими проблемами они сталкиваются?

Сергей Георгиевский, учредитель Агентства стратегического развития «Центр»: «При создании нового города надо прежде всего думать о том, чтобы впоследствии он не стал иждивенцем»

В 2021 году Агентство стратегического развития «Центр» выступало организатором комплексного исследования территории, разработчиком техзадания и оператором открытого международного конкурса на создание архитектурно-градостроительной концепции Экополиса — нового города в Сахалинской области.

— В целом идея нового города может появиться у разных субъектов. Это может быть государство, корпорация, в том числе частная, частное лицо или группа лиц, и мотивация у этих субъектов будет абсолютно разная. Город выдвигает некие требования к тому, как он будет сформирован. И здесь государство чаще всего закладывает идею создания нового города, исходя из обеспечения устойчивости пространственного развития, геополитических интересов; это не всегда может быть экономически обосновано, но все-таки в масштабах страны чаще всего это продвижение определенных направлений социально-экономического развития. Если мы говорим о корпорации, то она, как правило, исходит из необходимости обеспечения трудовыми ресурсами — это главная проблема, главная задача, которая стоит сейчас перед большими корпорациями. Если такая корпорация хочет диверсифицировать бизнес или обеспечить его трудовыми ресурсами высокого качества, чаще всего именно она выступает создателем такого населенного пункта или градообразования. Ну и, наконец, частные лица: здесь чаще всего мотивация простая — поиск новых моделей городов. Правомерность той или иной идеи в конечном счете обусловлена социально-экономической эффективностью новых городов, хотя надо говорить об уровне эффективности, который достигается не одномоментно, но который мы с вами сможем увидеть через пять, десять, двадцать лет. Поэтому в данный момент дать полную аналитику невозможно: мы с вами еще ни одного нового города не видели в цикле нескольких десятилетий.

— Если бы вас попросили назвать три ключевых ожидания, три ключевых «заказа», которые формулируются при создании нового города, — что бы это было?

— В первую очередь — реализуемость, во вторую — экономика, экономическая целесообразность, а в третью — современность. По сути дела, это и есть три ключевых запроса. Новый город должен предлагать новейшие решения в области архитектуры, градостроительства, качества городской среды, обеспечения инфраструктурой, формирования институциональной среды и так далее. В этом случае он сможет конкурировать за жителя и бизнес с так называемыми зрелыми городами. Второй пункт, связанный с экономикой, — ну, тут понятно: средства, затраченные на создание нового города, должны окупаться в определенной перспективе либо хотя бы иметь какие-то эффекты для инициатора строительства (как правило, если речь идет о государстве, это геостратегические эффекты). Ну и, наконец, предлагаемые решения должны быть реализуемы: это касается не только физического воплощения, то есть мы говорим не только о технологиях или архитектуре, но и о возможности реализовать конкретные мероприятия в определенные сроки в пределах заявленных затрат на создание такого города, без чего он просто будет невозможен.

— Кстати, а чем принципиально разработка концепции и принципов создания нового города отличается от разработки концепции и застройки, скажем, какой-то крупной территории в составе старого города или масштабного коттеджного поселка?

— Новый город может быть спроектирован с нуля, и главное — избежать ошибок градостроительства, которые уже известны на примерах существующих городов. Новый город может предложить принципиально новую модель функционирования, насыщения его сервисами и услугами, в таких городах может быть создана особая институциональная среда. Думая о создании нового города, прежде всего надо заложить процесс его саморазвития, создания устойчивого социума, конечно, устойчивой экономики и всего того, что позволит этому городу не стать очередным иждивенцем. Увы, в тот момент, когда дотации завершаются, когда инвестиционный период закончен, очень многие подобные градообразования становятся именно такими. А самое главное, что их даже самая инновационная среда может деградировать, и тогда, как следствие, — отток населения, смерть города. Поэтому эти факторы очень важны.

— Что показывает ваш опыт работы, например, над сахалинским проектом — с какими трудностями в основном сталкиваются создатели новых городов и, напротив, какие привилегии, преимущества перед всеми остальными игроками рынка недвижимости они имеют?

— Самая большая, основная проблема создания новых городов — это привлечение жителей. И это гораздо сложнее, чем развить инфраструктуру, создать уникальный архитектурный облик или даже комфортную среду. Существующие города постоянно борются за человеческий капитал, и будущее города определяет качество этого капитала: чем успешнее город, тем больше средств он вкладывает именно в эту борьбу. Новому городу надо быть эффективным во всех сферах, чтобы привлечь людей. Для него задача формирования и развития сложнее, хотя с точки зрения создания современной инфраструктуры ему, безусловно, проще: здесь же вопрос не в модернизации или выживании в контексте каких-то уже многолетних сложившихся условий, здесь чаще всего гринфилд. У нашей страны есть большой опыт в этой области, и он продолжается: поиском новой модели города, альтернативных практик городской жизни занимались еще в СССР — ядерные города, военные города, наукограды можно считать прообразами современных инновационных кластеров и технополисов. А сегодня есть уже такие хрестоматийные, яркие примеры нестандартного подхода к градостроительству, как Сколково, Иннополис, Доброград. Но, повторю, результатов этих экспериментов мы с вами пока еще не видим, они все еще находятся в стадии формирования.

Ольга Широкова, партнер компании NF Group: «В новом городе должен присутствовать драйв жизни»

В 2021 году международная консалтинговая компания Knight Frank (ныне NF Group) в составе консорциума под лидерством архитектурного бюро IND Architects (Россия) стала победителем открытого международного конкурса на разработку архитектурно-градостроительной концепции Экополиса — нового города в Сахалинской области.

— Идея создания нового города часто возникает из необходимости решения конкретных социальных, экономических или экологических задач. Это может быть дефицит жилья, необходимость развития новых технологий или создание экологически устойчивого пространства. Идея становится правомерной, когда она подкреплена тщательным анализом: изучение потребностей населения, экономическая оценка, а также учет географических и экологических факторов. С точки зрения ключевых ожиданий новый город должен быть комфортным (старые города не всегда удается сделать такими, поскольку это далеко не проекты с чистого листа и зачастую обременены старыми решениями), экономически эффективным (это инвестиционный проект, который должен приносить доход и быть привлекательным для бизнеса, суммарно со всеми составляющими он должен работать в плюс) и достаточно модным и привлекательным для людей (иначе в него сложно будет привлечь жителей и не будет драйва жизни и прогресса).

— А что бы вы назвали главными сложностями при разработке и создании нового города?

— Среди возможных сложностей можно отметить правильное (точнее, неправильное) планирование инфраструктуры и логистики, привлечение населения и создание комфортной социальной среды. Также важно обеспечить проекту стабильное и эффективное финансирование. Для его успешной реализации необходимо провести глубокий анализ всех составляющих — от экономических до социальных, сформировать сильную профессиональную команду из топовых специалистов в различных областях для минимизации рисков. В процессе работы также важно быть готовыми к изменениям и адаптации к новым условиям.

Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects: «Главная сложность при создании нового города — как конкурировать с уже насиженными местами»

Бюро T+T Architects Сергея Труханова занимается разработкой мастер-плана по девяти участкам в рамках развития города Иннополиса, их интеграции в общий генплан, а также созданием для них архитектурно-градостроительных концепций.

— Вопрос принятия решения об основании новых городов настолько масштабен, что достоин множества самостоятельных исследований в разных научных дисциплинах. В течение исторического процесса причины и целесообразность таких действий многократно менялись: от закрепления новых границ, освоения торговых путей или важных природных ресурсов до создания правильного международного имиджа или проведения урбанистических экспериментов. В современных реалиях, а особенно в России, где уровень урбанизации и так достаточно высок, закладка городов целесообразна лишь при четком формировании мотивации для переезда из обжитых мест. Сейчас уже сложилась предсказуемая структура миграции населения со своими магистральными направлениями и факторами. С точки зрения географии это в большей степени движение на западное и южное направления европейской части страны или в города-миллионники. На данном этапе развития общества уровень урбанизации стабильно высок, а вот демографическая динамика в стране демонстрирует сдержанные показатели. Следовательно, большинство потенциальных жителей нового города — те, кто должен покинуть свое привычное место жительства и окружение, а значит, его создание должно отвечать на главный вопрос: зачем людям туда ехать и что может их мотивировать. Разрыв устоявшихся социальных связей, смена быта, экономического уклада, удаление от знакомой среды в целом — одно из самых сложных решений в жизни человека. Целесообразность создания населенного пункта с чистого листа может быть определена лишь после получения ответов на вопросы: кому в нем жить, зачем, какие преимущества он получит на новом месте и кто оплатит данные процессы.

— Чем работа над проектированием и развитием нового города принципиально отличается от работы, например, над развитием крупной территории в рамках старого?

— В работе над освоением территорий внутри существующего города проектировщик в любом случае привязан к устоявшейся среде. Вокруг есть функционирующая инфраструктура, транспортные цепочки, четкие социальные и межрайонные связи, к которым присоединяются новые локации с различным набором функций. Архитектор может как укрепить и поддержать данную структуру, так и скорректировать или перебалансировать в нужном ключе. При проектировании нового города приходится оперировать совершенно другими единицами измерения и категориями, такими как время, деньги, мотивация, базовая среда. Создание населенного пункта в меньшей степени включает планировочные решения, а в большей социальный и экономический фундамент.

— Действительно, в таких проектах архитекторы, кажется, более вольны, у них меньше ограничений и сдерживающих факторов? И что тогда брать за точку опоры, город-то новый, на историческое прошлое не обопрешься…

— Глобально проектирование городов не является прямой архитектурной задачей, и даже самый опытный специалист не обладает всем набором компетенций, чтобы самостоятельно направлять такие процессы. Именно поэтому мы видим множество красивых концептов городов-спутников с отличными рендерами, но, как правило, такие вещи остаются на уровне идей и ориентиров. В реальной жизни, работая в подобном ключе, мы можем опираться только на заранее четко сформированную и прописанную программу. В ней должны быть отмечены понятные временные и функциональные параметры, прописана мотивация для потенциальных жителей, кто финансирует проект, каковы стадии его развития, минимальные параметры для старта реальной жизни и так далее. Только первый этап жизни города предполагает 30-40 лет детального планирования и расчета стратегии. Большинство новейших городов за рубежом и в нашей стране сейчас заселены на 10-15%, и, по сути, процесс их рождения еще очень далек от завершения. Архитектор не проектирует новый город и не решает глобальные государственные задачи, а скорее выступает в роли важного подрядчика с определенным уровнем творческой свободы и правом вносить предложения для комфортного и успешного движения в рамках дорожной карты. Глобально он берется за свое дело на финальных стадиях, которым предшествует огромная и комплексная подготовительная работа, расчет рисков и так далее.

— Основные сложности при создании нового города — какие они, с чем связаны и как можно избежать ошибок?

— Главная сложность — вопрос мотивации и того, как конкурировать с уже насиженными местами. Большинство населения живет в своих городах поколениями, поэтому основная задача/проблема лежит в плоскости формирования правильного социального, экономического и культурного смысла проживания на новой территории. Далее следуют эксплуатация, уровень автономности, вовлеченности в федеральные бизнес-цепочки, десятки других очевидных и неочевидных факторов. Можно создать сколько угодно красивые фасады и планировку улиц, но они так и останутся лишь фоном для открыток, если все это не будет иметь под собой четкую мотивационную основу для переезда. В идеальной ситуации новый населенный пункт не только должен со временем выйти из дотационной парадигмы, но и начать приносить избыточный продукт, кадры, культурный и социальный потенциал, которыми можно поделиться. Важно осознавать и быть готовым к тому, что стартовый этап протяженностью в 30-40 лет означает необходимость твердого горизонта планирования и стабильного притока инвестиций объемом в сотни миллиардов рублей и более. Тот, кто оплачивает подобное, хочет и должен осознавать экономический смысл всей затеи. ​

В целом план застройки должен быть максимально подвижен, считает эксперт. «Ведь чем жестче закрепляются какие-то параметры в начале, тем больше вероятность ошибок и провалов на выходе. Учитывая стремительно меняющуюся конъюнктуру, то, что виделось идеальным в один период, через десять лет может оказаться абсолютно ненужным», — подводит черту Сергей Труханов.

 

Ссылка на первоисточник

Картина дня

наверх