Если тарифы на содержание дома растут, управляющая компания должна доходчиво объяснить почему. Если тарифный конфликт все же возник, есть способы не доводить дело до суда. А если государство хочет повысить качество работы УК, стоит задуматься о создании единых для всех стандартов
Если выйти на улицу и опросить сотню случайных прохожих, 99 из них, если не все 100, скажут, что платят за содержание своего жилья слишком много, неоправданно много, катастрофически много (эмоциональный накал у всех будет разным, но общий смысл ответов одинаковым).
Между тем, по наблюдениям президента АКОН (Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость) Никиты Чулочникова, сегодня размер платы за жилищные услуги (по сравнению с коммунальными услугами) растет в замедленном темпе*.«Если размер взносов на капитальный ремонт в соответствующие фонды периодически увеличивается, то рост платы за содержание и текущий ремонт, которую получают УК и ТСЖ, фактически заморожен. В многоквартирных домах, где сумма не установлена общим собранием собственников (ОСС), применяются муниципальные тарифы на содержание здания, которые изначально рассчитывались для государственного и муниципального жилого фонда, для неприватизированных частными собственниками квартир, а стали применяться расширенно для всех домов под управлением государственных УК, даже если там преобладают физические лица — частные собственники жилья, что выходит за рамки закона. Данный размер платы не индексируется регулярно госорганами и в определенные периоды может даже снижаться», — подчеркивает эксперт.
Проблема в том, что общее собрание собственников в МКД, которое обязано утверждать тарифы, стремится заморозить их повышение или даже устраниться от их утверждения, создавая патовую ситуацию, считает Никита Чулочников. По его словам, процедура утверждения размера платы за содержание и ремонт на ОСС индивидуальна для каждого многоквартирного дома, абстрактно заложена законодателем и поэтому часто не реализуется собственниками.
«Хорошо, когда в договор управления заложена ежегодная индексация: в таком случае тариф пересматривается один раз в год. Но бывают ситуации, когда индекс потребительских цен не успевает за ростом составляющих тарифа. Например, резкий рост ФОТ, из которого состоит почти 80% тарифа, оказывает крайне существенное влияние на УК», — продолжает заместитель генерального директора УК «Смарт сервис» Елена Сумкина.
«В последние годы управляющими компаниями действительно активно применялась практика включения индексацию тарифа в договор управления. Это позволяло УК менять тариф без проведения дополнительных общих собраний собственников. Однако с учетом рыночных изменений 2024 года, когда линейный персонал стал мигрировать в другие, более платежеспособные отрасли, а компании не успевали переголосовывать тариф и зачастую попадали в убыток, мы увидели тенденцию со стороны УК не только предусматривать индексацию, но и перезакладывать тариф с учетом подобных непредвиденных обстоятельств. Собственно, что и делают компании всех остальных отраслей, а в ЖКХ стесняются», — добавляет сооснователь PropTech-компании «Домиленд» Дарья Воронова. Между тем, по оценкам Никиты Чулочникова, «искусственное сдерживание роста размера платы за содержание и текущий ремонт ведет к хроническому недофинансированию деятельности УК и ТСЖ и, как следствие, к ускоренному износу самих конструкций и инженерных систем МКД».
Что вообще толкает тарифы на содержание и обслуживание дома вверх? Как свидетельствует опыт партнера, генерального директора УК CMWP Дениса Троценко, предусмотренная в большинстве случаев ежегодная индексация, о которой шла речь выше, первый, но не единственный и, возможно, даже не основной фактор.
Денис Троценко партнер, генеральный директор УК CMWP «Основным фактором я бы назвал инфляцию, то есть рост цен на товары и услуги: УК должны учитывать его, чтобы покрывать свои расходы. Рост тарифов на воду, электричество, отопление также способен повлиять на тариф на содержание, если есть общедомовые нужды, связанные с этими ресурсами. Важный фактор — изменения в законодательстве: появление новых нормативов, требований к содержанию домов может привести к пересмотру тарифов. Основанием для такого пересмотра может являться и индексация зарплат — повышение минимального размера оплаты труда или общее повышение зарплат. В ряде случаев, если в доме проводятся работы по капремонту, связанные с ремонтом или заменой инженерных коммуникаций, это может повлечь пересмотр размера платы за содержание (при условии согласия собственников). Наконец, сами собственники на общем собрании могут инициировать пересмотр тарифа, например, если качество услуг их не устраивает или есть необходимость в дополнительных работах».
«Сейчас главная проблема в работе УК — дефицит персонала. Проблема возникла не в 2024-м, но именно в прошлом году она проявилась в полной мере. Речь даже не о квалифицированных сотрудниках, а просто о рабочих: сантехниках, дворниках, охранниках и так далее. Из-за дефицита персонала возник резкий скачок заработных плат рядовых сотрудников: за 2024 год стоимость персонала выросла более чем в два раза. Поэтому сейчас мы вынуждены инициировать ряд общих собраний, направленных на увеличение тарифов», — делится подробностями Елена Сумкина.
Кроме того, с 1 января 2025 года организации, работающие на «упрощенке», включая управляющие компании МКД домов, становятся плательщиками НДС. Согласно новым правилам, УК обязаны будут платить НДС по ставке 5% или 7% (в зависимости от доходов), напоминает исполнительный директор СК «Азбука» Нина Зянкина.
Нина Зянкина исполнительный директор СК «Азбука» «Управляющие компании, которые заинтересованы в сохранении качества, развитии сервиса и отрасли, уже сейчас выходят к своим жителям и обсуждают предстоящие изменения, готовясь к собраниям. Например, по Москве рост тарифов на содержание у сервисных компаний составит от 150%, в Кирове — от 120%, в Челябинске — от 137%. Можно сказать, что это тарифный флешмоб по всей стране. Изменения неизбежны, и именно подход управляющих организаций, который включает открытый диалог со своими клиентами и прозрачность формирования тарифов, позволяет выстроить доверительные и партнерские отношения, обеспечить оказание качественных услуг, окружить клиентов современным сервисом».
Диалог и прозрачность — слова, которые собеседники «Бизнес FM» повторяли, кажется, чаще всего. Звучали они и в рассказе о практике формирования тарифа еще на этапе проектирования жилого комплекса, которая существует в ГК «Смарт сервис». «Когда квартиры выходят в продажу, менеджеры озвучивают потенциальным клиентам будущий тариф на обслуживание, объясняют, как он сформирован и что в него входит (например, какие дополнительные услуги — охрана, консьерж-служба и так далее). Выбор за покупателем: уже после ввода объекта в эксплуатацию проводятся ОСС, где собственник может свое несогласие отразить в бланке голосования. Реже клиент обращается в суд, тем не менее, как мы объясняем собственнику, так и в суде доказываем справедливость начислений», — поясняет Елена Сумкина.
Впрочем, суд — это последнее дело, настаивает Денис Троценко. «Жильцы часто не согласны с тарифами УК, особенно в части платы за содержание жилья. Это связано с непрозрачностью формирования тарифа, несоответствием фактического качества услуг ожиданиям, а также с общим ростом цен. И тут главный механизм — все-таки обсуждение и утверждение тарифа на ОСС: жильцы могут потребовать обоснования тарифа, пересмотра перечня работ, а также смены управляющей компании. То есть в первую очередь нужно обращаться в УК с письменными запросами о разъяснениях по тарифу и документальному подтверждению затрат», — советует эксперт.
Если УК игнорирует запросы или не предоставляет убедительных доказательств обоснованности тарифа, можно обратиться в жилинспекцию (ГЖИ). Она проверит соответствие действий УК законодательству и может вынести предписание об устранении нарушений. В случае выявления признаков злоупотреблений со стороны управляющей компании (например, завышение тарифов, нецелевое расходование средств) можно обратиться в прокуратуру. И уже крайняя мера — обращение в суд с требованием о пересмотре тарифа, возмещении убытков и признании действий УК незаконными.
Денис Троценко партнер, генеральный директор УК CMWP «По данным Минстроя России, большая часть жалоб граждан в ГЖИ связана как раз с начислениями платы за содержание жилья и коммунальные услуги. Много конфликтов возникает из-за навязывания УК дополнительных услуг, которые не согласованы с собственниками. Нередки случаи, когда управляющие компании не могут предоставить обоснования тарифа, ссылаясь на рыночную конъюнктуру, что является незаконным: известны кейсы, когда жильцы добивались через суд перерасчета платежей за некачественные услуги или завышенное потребление ресурсов. Стоит подчеркнуть, что регионы, в которых износ жилого фонда выше, как правило, сталкиваются с более высокими темпами роста тарифов на содержание, а в некоторых регионах тарифы растут быстрее, чем в других, из-за низкой конкуренции на рынке управления МКД. Заявления Минстроя об усилении контроля за тарифообразованием свидетельствуют о том, что тема находится под пристальным вниманием государства».
Хорошо, тарифы растут по целому ряду объективных причин. Но насколько тесна взаимосвязь между тарифом и качеством управленческих работ и услуг? И если взаимосвязь эта прямая, то что необходимо сделать, принять или докрутить, чтобы УК могли работать без качественных просадок, а жители при этом не возмущались бы драконовскими расценками?
Дарья Воронова сооснователь PropTech-компании «Домиленд» «Мы видим изменение тарифов в большинстве городов присутствия платформы «Домиленд» и обратили внимание, что в классах «комфорт» и «бизнес» Москва индексирует тарифы не только медленнее, но и, как ни странно, скромнее с точки зрения самой цены. У такой осторожности есть и обратная сторона медали — это снижение качества обслуживания объекта, а значит, наступит момент, когда УК потребует больших ресурсов на модернизацию систем. Поэтому столичным компаниям мы рекомендуем пренебречь аккуратностью в вопросах повышения тарифов. УК должны научиться объяснять своим клиентам, что для обеспечения безопасности и комфорта компания должна быть конкурентоспособна, в первую очередь как работодатель. Учитывая сложность новых объектов в Москве, наличие систем smart building, компаниям необходимо привлекать сильную экспертизу, но как это сделать, если УК не может предложить достойное вознаграждение? Управляющим компаниям необходимо научиться открыто коммуницировать со своей аудиторией и демонстрировать не только цену, но и ценность. Жителям же необходимо признать, что управляющие компании — такой же бизнес, как и компании, в которых они сами работают и зарабатывают: тут сотрудники УК ничем не отличаются от нас с вами».
А вот по мнению Дениса Троценко, прямой зависимости между величиной тарифа и качеством работы УК нет: высокий тариф не гарантирует качественных услуг и наоборот. Скорее качество работы УК зависит от прозрачности ее деятельности, профессионализма сотрудников, наличия должного контроля со стороны собственников и органов госжилнадзора.
«Бывает, что УК собирает большие платежи, но неэффективно распоряжается ими, допускает нецелевое использование средств. Конечно, в регионах с развитой конкуренцией на рынке управления МКД управляющие компании более мотивированы повышать качество услуг, чтобы привлечь жильцов. И еще: исследования показывают, что наибольший уровень неудовлетворенности качеством работы УК наблюдается в экономклассе и в сегменте ветхого жилья, где износ коммуникаций высок, а тарифы, как правило, не покрывают всех необходимых расходов», — делится подробностями эксперт.
По его словам, меры, способные улучшить работу управляющих компаний, — это повышение прозрачности, усиление контроля за их деятельностью со стороны ГЖИ, создание условий как для эффективного общественного контроля со стороны собственников, так и для развития конкуренции на рынке управления МКД.
Профессиональное сообщество активно обсуждает и конкретные шаги. Первым из них Денис Троценко называет разработку и внедрение единых, обязательных для всех УК стандартов качества услуг по управлению МКД, а одновременно — введение рейтинга УК на основе мнения жителей и результатов проверок (возможно, в формате публичной онлайн-платформы), что повысит конкуренцию и стимулирует УК к улучшению работы. «Задача сложная, и результаты будут субъективны», — предупреждает эксперт. И продолжает перечислять предложения:
- усилить контроль за финансовой деятельностью УК, обязать их раскрывать подробную информацию о доходах и расходах;
- упростить процедуру смены управляющей компании в случае ненадлежащего исполнения обязанностей, предоставить более эффективные механизмы для расторжения договора с УК или переходить на СРО;
- проводить регулярные образовательные программы для собственников с целью повышения их юридической грамотности и возможности влиять на работу УК;
- разработать и внедрить механизмы досудебного разрешения споров между жильцами и УК, что позволит сократить количество судебных разбирательств (как признается Денис Троценко, за развитие медитативных технологий в ЖКХ он бьется уже три года);
- стимулировать использование энергосберегающих технологий и материалов при содержании и ремонте МКД, что позволит снизить коммунальные расходы.
«Вопросы тарифов и качества услуг УК являются крайне актуальными для населения. Важно понимать, что тарифы должны быть обоснованными, а качество услуг соответствовать ожиданиям жильцов. Необходимо создавать прозрачную и контролируемую систему управления МКД, которая бы защищала права всех участников процесса. Приведенные выше меры при условии их последовательного внедрения могут способствовать установлению более справедливых тарифов и повышению качества работы УК», — уверен Денис Троценко.
*Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии