Торговая недвижимость, часть II: если арендатор пришел на время, это не обязательно плохо. Но и не всегда хорошо

Скорость заполнения арендаторами коммерческих помещений в составе ЖК, как и срок, на который они в итоге заедут, зависит от множества факторов — от направления работы самого арендатора до бизнес-модели, которой придерживается девелопер жилого комплекса

Вторую часть разговора о том, какие компании сегодня больше всего интересуются торговыми площадями в составе жилых комплексов и почему порой арендаторы этих площадей начинают меняться слишком часто, стоит начать с данных, которые партнер, генеральный директор «МТЛ.

Управление активами» (ГК «Бестъ») Станислав Ступников привел в своем выступлении на одной из сессий форума по коммерческой недвижимости MALLPIC 4.0, состоявшегося в ноябре в Сочи. Согласно экспертным оценкам компании, когда функциональное использование коммерческих помещений в ЖК только обдумывается и проектируется, среднестатистический расклад видится таким: по 23% отводится ПСН (помещениям свободного назначения) и помещениям для арендаторов из сферы бытового обслуживания, 20% — офисам, 15% — магазинам, по 4% — объектам общественного питания и социнфраструктуры, 3% — физкультуре и спорту, 2% — выставкам, клубам и так далее, 8% — «под другое».

А что обычно получается на практике, если жесткое управление арендным процессом со стороны девелопера или УК отсутствует? 45% в результате занимают представители торгово-продуктового сегмента и еще 8% — алкомаркеты, 14% — компании тоже торгового, но уже промтоварного сектора, 10% приходится на общепит, офисы и фитнес-зоны получают по 5%, бытовые услуги — только 2%, социальные объекты и того меньше — 1%.

Среди наиболее часто встречающихся проблем функционирования коммерческой инфраструктуры ЖК Станислав Ступников особо отметил несоответствие проектных решений требованиям современного рынка (и, как следствие, — появление неудобной для арендаторов недвижимости, а то и полного неликвида), частое отсутствие в составе ЖК помещений современных актуальных форматов и отдельным пунктом — неконтролируемую внутреннюю конкуренцию, которая как раз приводит к снижению арендных ставок и интенсивной ротации арендаторов.

BFM.ru поинтересовался у профессионалов сегмента, какой ротационный период, по их мнению, вообще можно назвать нормой? Арендаторы должны меняться раз в полгода? Раз в год-два? Заехать и уже вообще не выезжать? «Нормальным и правильным считается, когда арендатор заехал и сидит бессрочно. В хороших помещениях с удобной локацией арендаторы сидят по 10-20 лет», — утверждает генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко.

«После того как большинство помещений в ЖК будут сданы, можно проводить ротацию арендаторов. Поэтому нормальным сроком смены арендаторов считается один-два года после сдачи и заполнения проекта», — считает генеральный директор УК «Карат-Групп» Евгений Заворотнов.

По словам коммерческого директора департамента коммерческой недвижимости ГК ПИК Никиты Бобарыкина, правильным периодом можно считать не более одного раза в три года для якорных арендаторов и не более одного раза в год для не якорных. «Это обусловлено стандартным сроком аренды в 11 месяцев с возможностью пролонгации для классических арендаторов и минимумом в три года для якорных», — поясняет эксперт.

Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников считает, что в данном случае многое зависит, во-первых, от того, как девелопер подходит к формированию стратегии управления, владения, функционального программирования и других аспектов. Во-вторых, есть зависимость от класса жилья. В-третьих, от масштаба, локации, конкуренции, региона и ряда других факторов.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «Если стратегия девелопера — продать все объекты, то заполняемость становится неконтролируемой, концепция — несогласованной, а ротация — хаотичной. Покупатели-инвесторы часто ожидают заселения ЖК, чтобы получить максимальные арендные ставки за коммерческие площади. Это приводит к тому, что помещения долгое время пустуют. Другие, напротив, стараются как можно быстрее заселить арендаторов, не особо смотря на их качество и профиль. На ранних этапах арендаторами могут становиться компании, продающие строительные и интерьерные материалы, двери, окна и другие товары, связанные со стройкой: это удобно и для покупателей, и для ремонтных бригад, которые могут сразу на месте приобрести все необходимое. Но есть в этом сегменте сетевые арендаторы, которые могут сразу подписать долгосрочный договор, например, на пять-десять лет, чтобы постоянно находиться в локации. Продуктовые магазины и алкомаркеты также открываются в первую очередь, особенно недорогие универсамы, так как даже строителям нужны продукты и другие товары первой необходимости. Таким образом, первичные потребности удовлетворяются в большей степени».

Кроме того, продолжает эксперт, многое зависит от спроса в соседних домах, в районе. «Если он есть, заполняемость помещений ускоряется. Поскольку ЖК часто сдаются очередями, первая очередь становится инфраструктурным ядром всего района. От того, как она будет сформирована, зависит восприятие жилого комплекса в целом и успех продаж в последующих очередях. Заполняемость также зависит от соседнего спроса и очередности сдачи ЖК», — делится опытом Денис Колокольников.

Хорошо, но тогда какие ошибки девелоперов и консультантов приводят к слишком частой смене арендаторов? И можно ли эти ошибки исправить, а в идеале — их избежать? Об этом — в заключительной части материала.