Игорь Майданов: «Спрос на недвижимость в Москве остается высоким, несмотря ни на какие катаклизмы»

Каждый год, начиная как минимум с 2019-го, у нас получается совершенно непохожим на предыдущий, но 2024-й многие называют годом кардинальных отличий. С точки зрения Росреестра это так?

Игорь Майданов: Я думаю, что кардинально от других лет 2024-й точно не отличается, хотя действительно он стал для нас неординарным — в связи с ростом ключевой ставки, пересмотром правил выдачи льготной ипотеки, изменением условий субсидирования сделок и так далее. Но независимо от всего этого недвижимость в Москве стабильно продается, причем подчеркну — особенно в высокобюджетных сегментах. Я недавно смотрел статистику по Центральному округу, я знаю практику — и у меня возникает ощущение, что элитной недвижимости в столице стало даже не хватать. В некоторых проектах скупили все на корню еще до того, как строители лопату воткнули в землю. Конечно, в целом ипотечные изменения июля и неоднократное повышение ключевой ставки привели к плавному и пока не очень существенному сокращению рынка с новым пиком в октябре, когда было зарегистрировано около 12 тысяч сделок. Стоит отметить, что переход с массовых на более адресные ипотечные программы и колебания динамики зарегистрированных ипотечных договоров так и не повлияли на средний годовой объем оформленных жилищных кредитов: данный показатель — почти 10 тысяч в месяц. Из новых тенденций можно обозначить некоторое смещение спроса в пользу вторичного рынка, в том числе по ипотеке. Хорошо себя показал коммерческий сегмент в строящихся жилых комплексах: по результатам 11 месяцев объем регистраций сопоставим с рекордным прошлым годом с разницей в 656 сделок. Но надо понимать, что рынок недвижимости — он довольно медленный и еще не успел серьезно отреагировать на все события. Так что нам, конечно, стоит посмотреть на ситуацию где-то в середине 2025-го.

Если бы рынок недвижимости выбирал слово года, наверное, это было бы слово «ипотека». Что бы вы отметили среди важных ипотечных результатов этого года и что, по вашему мнению, ждет ипотечный сегмент в 2025 году? Я понимаю, что сейчас делать прогнозы — дело особенно неблагодарное, но все-таки…

Игорь Майданов: Окончательные итоги мы, конечно, подведем в январе. Тем не менее по состоянию за 11 месяцев в Москве зарегистрировали почти 110 тысяч договоров ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках. Да, этот показатель уступает прошлому году где-то на 13%, но он превзошел объемы регистрации за весь 2022-й, в котором мы зафиксировали 108 тысяч ипотек. Понятно, что пик покупательской активности пришелся на середину года: заемщики старались получить одобрение по кредиту заранее, то есть до завершения 1 июля основных льготных ипотечных программ. Также рост числа оформленных ипотек показал октябрь: было зарегистрировано около 12 тысяч сделок, что превышает среднемесячный показатель текущего года на 18%. Это означает, что ипотека так или иначе до сих пор актуальна для покупателей: люди приобретают жилье по семейной ипотеке, расширяют жилплощадь, доплачивая займом разницу между старой и новой квартирой, пользуются уже готовыми предложениями застройщиков по оптимизации условий кредита. Можно сказать, что после пиковых прошлогодних значений участники рынка постепенно адаптируются к новым условиям. Хотя, конечно, последнее слово остается за главным финансовым регулятором: кредитование во всех сегментах недвижимости будет напрямую зависеть от значения ключевой ставки и действий Центробанка при распределении лимитов на ипотечные программы.

Многие аналитики говорят, что после того как была пересмотрена вся льготно-ипотечная система, стал заметным переток спроса с первичного на вторичный рынок. Вы тоже подтвердили, что заметили эту тенденцию. Вторичный рынок на подъеме?

Игорь Майданов: Действительно, первичный сегмент на практике всегда гораздо сильнее реагирует на любые изменения, что, собственно, мы сейчас и наблюдаем. И на этом фоне вторичный фонд становится популярным и проверенным вариантом покупки квартиры в столице. Это и отразилось на динамике спроса: только за ноябрь москвичи зарегистрировали 13 600 переходов прав на готовую жилплощадь, что стало вторым максимальным показателем с начала 2024 года. Для сравнения: на первичном рынке этот показатель составил только 7 тысяч. Так что покупатели, которые готовы воспользоваться своими сбережениями и инвестировать в недвижимость, в нынешних условиях скорее предпочтут вторичное жилье, в которое можно сразу заехать и жить, повременив с ремонтом. Ну, или сразу начать сдавать его в аренду. И, скорее всего, эта тенденция сохранится, пока не произойдут какие-то радикальные изменения ситуации.

Коммерческая недвижимость — тема, требующая отдельного разговора, но если в целом и крупными мазками — как там обстояли дела в 2024 году?

Игорь Майданов: Коммерческий сегмент на первичном рынке показал (по крайней мере, за 11 месяцев этого года, и я не думаю, что что-то экстраординарное произойдет до конца декабря) завидную стабильность. В ноябре мы и здесь зафиксировали второй максимальный результат с начала года — это 4450 ДДУ, а в среднем в текущем году ежемесячно регистрировалось около 4 тысяч договоров долевого участия, что сопоставимо с показателями рекордного прошлого года. Для сравнения: в 2022 году средний показатель был ниже на треть и составлял 3 тысячи ДДУ в месяц. Что касается общих итогов года, то ситуация за 11 месяцев сопоставима с прошлым годом с разницей лишь в минус 1,5% и на треть выше января-ноября 2022 года.

В предыдущие годы у управления Росреестра по Москве, помимо сугубо регистрационных, было много других задач. Вы занимались переходом на электронный документооборот, вы работали над сокращением числа отказов в регистрации, вы боролись с сайтами-двойниками и так далее. Что было самым важным в 2024 году? Что бы вы назвали победами ведомства, что пока не удалось сделать и чем вы вплотную будете заниматься уже в 2025-м?

Игорь Майданов: Я бы назвал одной из главных наших задач в 2024 году обеспечение показателей дорожной карты по регистрации прав и кадастровому учету. Эта дорожная карта была одобрена правительством Москвы, и до конца года мы должны были добиться определенных показателей. Очень рад, что мы их добились, а многие даже перевыполнили. Речь идет, в частности, о сокращении сроков осуществления государственного кадастрового учета в отношении многоквартирных домов: была цель проводить учет за один рабочий день — и это удалось сделать. Работали мы над сокращением доли приостановлений кадастрового учета и регистрации прав в отношении бытовой недвижимости (при целевом показателе 0,5% добились 0,19%), над обеспечением доли предоставляемых в электронном виде заявлений и документов о госрегистрации ипотеки (планировали 72%, а достигли 91,6%) и так далее. Во-вторых, наверное, стоит сказать о работе, которая ведется для общего обеспечения ввода недвижимости в Москве, в первую очередь — объектов городского заказа, для нас это важнейшая задача. Здесь все связано с серьезной проверкой технической документации. Мы создали в управлении два штаба: первый — с Петром Павловичем Бирюковым в отношении объектов ЖКХ, второй, который мы сейчас, скажем так, реконструируем, — с Владимиром Владимировичем Ефимовым, теперь отвечающим за строительство в Москве. Результаты, на мой взгляд, неплохие, сейчас все двигается намного быстрее и намного проще, чем это было года три-четыре назад. Еще одно направление, о котором я хотел бы сказать особо, — это активизация работы с заявлениями, подающимися в рамках экстерриториальной регистрации. Ежегодно объемы этих заявлений, которые приходят через МФЦ, увеличиваются, а недавно добавились еще и новые территории: в апреле этого года Москва приступила к приему документов на регистрацию недвижимости по экстерриториальному принципу на территории Донецкой и Луганской народных республик и Запорожской области, а в конце ноября мы открыли запись по объектам в Херсонской области. Документы принимаются в 12 (по Херсонской области — пока в 11) центрах госуслуг «Мои документы», и на сегодняшний день принято около 50 тысяч заявлений на оформление недвижимого имущества на новых территориях. Мы занимаемся и адресацией объектов недвижимости в новых регионах: в государственный реестр внесены сведения уже почти о 700 тысячах объектов из Федеральной информационной адресной системы. Так что работы много, ее объемы постоянно увеличиваются, и я рад, что, несмотря на это увеличение и различные сложности, управление с вызовами справляется.

А что касается 2025 года — что там запланировано?

Игорь Майданов: Из интересных моментов я бы выделил работу с современными технологиями и освоение госрегистраторами сервиса «Цифровой помощник — ЕВА», соданного на основе нейросетей. Речь идет о том, чтобы снизить нагрузку, которая ложится на плечи госрегистраторов по простым сделкам. То есть вот эта «цифровая штука» позволяет заводить простенькие документы, простенькие сделки, самые простые договоры купли-продажи и выдавать госрегистратору совет, что нужно сделать. Хотя, конечно, последнее решение о регистрации права собственности остается за человеком. И еще стоит, наверное, упомянуть о том, что в следующем году наш ФГИС ЕГРН ждет реконструкция: он уже проработал десять лет, за которые технологии и законодательство шагнули вперед. Поэтому некоторые нововведения, в том числе технического характера, в реестровой системе в следующем году будут сделаны.

То есть, даже несмотря на падение числа проектов, о котором говорят игроки рынка, числа сделок и, уж конечно, числа выданных ипотек, без работы Росреестр не останется…

Игорь Майданов: Да ну что вы! Никогда, я думаю, этого не произойдет, до тех пор пока что-то строится в городе, что-то происходит на земле. Вы вспомните, еще в 2012 году на территории Новой Москвы паслись козы с коровами, люди овощи выращивали, картошку копали. А сейчас там уже стоят современные кварталы, и я знаю о планах правительства Москвы по дальнейшему освоению этих земель. Поэтому я уверен, что активное строительство, в том числе жилья, будет продолжаться. Безусловно, учитывая макроэкономические показатели, сложно спрогнозировать динамику числа сделок с недвижимостью, но какие-то пессимистические прогнозы строить преждевременно. И у нас, я думаю, нагрузка будет только увеличиваться: во-первых, у Росреестра, как я уже отмечал, есть и другие функции, помимо регистрации, а во-вторых, спрос на недвижимость в Москве, и это уже доказано практикой, остается высоким, несмотря ни на какие катаклизмы.