Для сферы real estate конец января ознаменовался появлением «Альянса экспертов рынка недвижимости», презентацией новой классификации сегмента light industrial, впервые включающей балльный рейтинговый принцип оценки, и разговорами о грядущем соперничестве двух классификационных систем
21 января состоялась конференция «Re-Digest: «Классификация light industrial», на которой игрокам рынка было представлено новое НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости»*, созданное в партнерстве инвестиционно-консалтинговой компанией Ricci, консультантами, девелоперами, банками и оценщиками.
На этом же мероприятии прошла презентация первой межкорпоративной классификации объектов сегмента light industrial.Как гласит пресс-релиз альянса, «новая классификация — это первый шаг на пути к созданию продуктов для унификации и развития российского рынка недвижимости. В создании классификации приняли участие специалисты с опытом работы более десяти лет из компаний Skladman USG, Union Brokers, ОЭЗ ППТ Максимиха, ХСА, Parametr и Ricci, а также финансовые аналитики и оценщики из компаний Ricci, B1, SRG, OKS Labs. Этот инновационный инструмент позволит не только глубже понять востребованный на рынке продукт, но и корректно оценить проекты сегмента light industrial. Классификация станет стартом в создании инструментов для разработки сертификации продукта и рейтинга, который можно пройти на сайте Re-Digest».
Появление нового рыночного игрока вызвало множество вопросов. Особенно если учесть, что на рынке намечается интересное противостояние двух, по сути, конкурирующих объединений, каждое из которых готово предложить собственную классификационную систему. Но обо всем по порядку — в форме вопросов, которые задавал портал «Бизнес FM» непосредственным участникам этой истории, и ответов, которые от них получил.
Что представляет собой проект Re-Digest?
Создание проекта Re-Digest инициировали комитет по залогам и оценке АБР (Ассоциации банков России), СМАО (Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков) и РГУД (Российская гильдия управляющих и девелоперов). В разработке классификации приняли участие все ведущие игроки индустрии, чьей задачей стало создание единого информационного пространства для экспертов банковского, девелоперского и консалтингового сообщества.
Сегодня проект Re-Digest включает рабочие группы по пяти сегментам: индустриально-складская, офисная, торговая, жилая недвижимость и земельные участки. Каждый дайджест по сегменту содержит классификацию продукта в деталях, параметры влияния на ставку аренды и цену продажи, корректировки для оценки. Они публикуются в электронном формате ежеквартально на сайтах АБР, СМАО, РГУД и собственном сайте проекта.
Виктор Рослов руководитель залогового комитета, комитет по залогам и оценке Ассоциации банков России «Недвижимость является ключевым активом при формировании залоговых портфелей банков, и почти ни одна сделка по созданию и приобретению объектов недвижимости не обходится без заемного финансирования. Поэтому корректная оценка объектов недвижимости крайне важна для кредитных организаций. В процессе проведения оценки оценщики используют корректировки для сравнения ценовых характеристик объектов, отличающихся по площади, расположению и иным параметрам. В последние годы источником таких корректировок стали справочники, выпускаемые различными организациями, проводящими исследования рынка и опрос специалистов-экспертов, как правило — тех же оценщиков. Однако наиболее полными знаниями о рынке обладают эксперты, непосредственно работающие со сделками. Идея дайджеста как раз и заключалась в консолидации мнений игроков рынка — представителей бизнеса, консультантов, банковских специалистов и оценщиков. Таким образом предполагалось сформировать массив показателей, отражающих наиболее достоверное и актуальное состояние рынка. Бесспорным преимуществом такого подхода является возможность учета динамики рынка, достаточно существенной последнее время. Поэтому инициатива была активно поддержана и банковским сообществом, и Ассоциацией банков России. Следует оговориться, что дайджест ориентирован прежде всего на сегмент качественной недвижимости и на рынок Москвы и Санкт-Петербурга, но именно в этом сегменте проводятся наиболее крупные и сложные сделки. Комитет по залогам и оценке Ассоциации банков России видит поддержку развития дайджеста как одно из ключевых направлений работы».
Какие задачи «Альянс экспертов рынка недвижимости» ставит перед собой при создании новой классификации в сегменте light industrial, а, возможно, и в других рыночных сегментах?
Антон Вовк, руководитель департамента залогов — старший вице-президент банка ВТБ, председатель комитета по оценочной деятельности РГУД:
«Интерес банков к работе НКО заключается в том, что банкам важно понимать, что происходит на рынке недвижимости. Нужно управлять залоговым портфелем, его активно мониторить и оперативно реагировать на изменения в столь волатильной среде. Наш проект — это инструмент, который легко «вшивается» в эти процессы»*.
***
Галина Булычева, кандидат экономических наук, компания OKS Labs (by OKKAM), член совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, председатель экспертного совета СМАО:
«В процессе создания продукта для оценщиков выяснилось, что коллегам разных сфер деятельности даже из одного бизнес-сегмента иногда сложно найти общий язык без определения продукта. Поэтому было принято решение, что продукт дайджеста должен опираться на классификацию. На начало 2023 года обновленной межкорпоративной классификации по складам не существовало. Поэтому, взяв за основу классификацию 2005 года Knight Frank, над которой в свое время работал Дмитрий Герастовский (ныне работающий в компании Ricci), и классификацию 2021 года от NF Group, эксперты создали группу из профессиональных девелоперов и брокеров, куда вошли Александр Перфильев («Евразия логистик», Accent Capital, ILM), Дмитрий Герастовский (KF, Ricci) Сергей Ермилов (JLL, Union Brokers), Александра Селезнева (C&W, Colliers, «Ориентир»), а также эксперты из компании Radius (позднее InStone), и презентовали первую обновленную межкорпоративную классификацию в сегменте light industrial. Также в 2023 году стартовали еще два дайджеста по жилой недвижимости, где рабочие группы также двигались поэтапно — сначала давали определение продукту (делали или запускали обновление классификации), а потом уже работали над корректировками для оценки. В целом этапов работы семь, начиная с образования рабочей группы и отбора экспертов и заканчивая проверкой корректировок экспертами из банков и СРО. В работу над классификацией приглашаются все эксперты рынка, имеющие профильный опыт в нише от пяти лет и опыт от десяти лет на рынке недвижимости. В случае дайджеста классификация имеет прежде всего практическое значение — как образовательное (по продукту), так и для понимания корректировок по оценке и ценообразованию в сегменте. Цель — появление объективных критериев сравнения проектов, систематизация, усиление прозрачности рынка оценки».
***
Яна Кузина, партнер Ricci | Аналитический центр, соучредитель НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости»:
«Альянс стремится создать практический инструмент, основная задача которого — стандартизировать методики оценки объектов в сегменте light industrial, а также предоставить объективный анализ продукта и его инвестиционного потенциала, основанный на мнениях ведущих девелоперов, банков, консалтинговых и оценочных компаний. Стоит отметить, что объекты легкой промышленности будут продолжать увеличиваться в объеме, что делает их классификацию еще более необходимой. Классификация станет стартом в создании инструментов для разработки сертификации продукта, рейтинга и корректировок для оценки, что позволит более прозрачно определить класс каждого объекта light industrial и ценообразование, и это, безусловно, будет способствовать повышению доверия со стороны инвесторов и арендаторов. Напомним, что с 2022 года проект Re-Digest уже включает в себя рабочие группы по пяти сегментам: складская недвижимость, торговая недвижимость, жилье, офисы и light industrial, планируются к запуску группы по земельным участкам и гостиницам. Каждый дайджест по сегменту содержит классификацию продукта в деталях, параметры влияния на цены аренды и продажи, корректировки для оценки. Дайджест по складской недвижимости, например, регулярно актуализируется при изменении ситуации на рынке. Только что был актуализирован дайджест по жилой недвижимости на конец 2024 года. Подобные дайджесты и классификации помогают оценочному сообществу легче сравнивать объекты различных типов, учитывая их уникальные характеристики и рыночные условия. Кроме того, создание единых стандартов для различных секторов недвижимости позволит улучшить прозрачность и предсказуемость в оценке объектов».
***
Александр Хомич, генеральный директор, партнер Skladman USG, председатель рабочей группы Re-Digest по сегменту light industrial:
«Прежде всего, особенность новой классификации — в ее эксклюзивности и новизне. Это первая некорпоративная классификация сегмента light industrial не только в России, но и в мире — по крайней мере, мы не видели других подобных. Ее особенность в том, что она достаточно гибкая и оценивает принадлежность объекта к классу (А или B), а также включает в себя балльную рейтинговую систему оценки — в складском сегменте это впервые. Для игроков рынка классификация станет рекомендательным документом, а для банков — ориентиром для проведения качественной оценки объектов. Отмечу, что первую классификацию выпустила компания Skladman в 2017 году. Вторая — от другой компании — получилась очень похожей на нашу. Сейчас мы собрали около 20 экспертов рынка, и это крупнейшие девелоперы формата light industrial, а также банки, оценщики и консультанты-брокеры. Мы собрали людей, которые имеют экспертизу в этом сегменте более пяти лет. Для начала нужно было убедиться в компетентности того коллектива, который занимается разработкой классификации. Стоит подчеркнуть, что некоторые эксперты в течение последних четырех-пяти лет доказывали рынку, что light industrial в принципе не нужен. На мой взгляд, это ярко характеризует и качество той классификации, которую они могут предложить. Сегодня рынок выходит из зачаточного состояния, теперь его участникам становятся понятны и масштабы сегмента, который дает новую инфраструктуру для бизнеса».
Намерены ли сами банки считать новую классификацию основой для принятия решений и какое вообще участие они принимают в работе дайджеста и будут принимать в работе нового НКО? Имеют ли отношение к дайджесту представители «большой пятерки» консультантов? Как будут сосуществовать на рынке light industrial классификационные системы, одна из которых уже предложена «Альянсом экспертов рынка недвижимости», а другая вскоре будет представлена участниками Moscow Research Forum? Продолжим.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии