В 2025 году в Москве откроется минимальное за пять лет число коворкингов

Развитию сегмента мешают высокая ключевая ставка, удорожание площадей и стоимости отделки и мебели. Но основная причина - нехватка обычных офисов

Число новых коворкингов в Москве может достигнуть пятилетнего минимума. В столице в 2025 году операторы гибких офисов планируют открыть 10 новых площадок на примерно 6 тысяч рабочих мест — это худший результат с 2020 года.

Это следует из данных консалтинговой компании CORE.XP, которые приводит «Ведомости».

Развитию сегмента мешают высокая ключевая ставка, удорожание площадей и стоимости отделки и мебели. Но основная причина — нехватка обычных офисов, которые используются под коворкинги — если в конце первого квартала 2024 года было свободно чуть более 6% площадей, то к марту 25 — меньше 4%.

В аренде площадей коворкинги конкурируют с другими игроками — и проигрывают, говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова:

Екатерина Белова член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate «Далеко не каждый бизнес-центр, не каждый офис подойдет сервисному оператору, у них есть ряд очень жестких критериев — находить такие помещения становится очень сложно, и именно поэтому сейчас открытий очень мало. Что же ищет сервисный офис — это, прежде всего, отличная локация, как правило, центровая, рядом с крупными транспортными хабами, ну и с точки зрения коммерции это должна быть какая-то все-таки выгодная, коммерчески привлекательная ставка для того, чтобы у оператора работала бизнес-модель. Потому что оператор сервисного офиса платит арендодателю арендную плату, вкладывает в помещение, в его апгрейд деньги, предоставляет сервисы, дальше какую-то маржу свою закладывает, чтобы заработать, и на выходе это должен быть такой ценник, чтобы он был, скажем так, приемлем для конечного рынка, для потребителя. Поэтому если будет дорогая изначальная аренда, которую оператор платит арендодателю, то конечный продукт просто будет столько стоить, что рынок может это не переварить. Также сейчас как тренд мы видим конкуренцию между операторами сервисных офисов и, собственно, классическими арендодателями, которые ранее к рынку сервисных офисов отношения, собственно, не имели. Арендодатели поняли, что вот эта модель сервисных офисов и продукт, который они предлагают, очень популярен и на рынке востребован, и некоторые из них решили самостоятельно пойти в этот бизнес, и самостоятельно сделать готовый сервисный офис в своем здании, не передавая это профессиональному оператору, для того, чтобы заработать самим и не передавать эту потенциальную выручку куда-то на сторону».

На запрос Business FM в консалтинговой компании NF Group заявили, что в 2025 году ввод офисных площадей прогнозируется в объеме более миллиона квадратных метров. Но есть вероятность, что треть от этого объема перенесут на 2026 год.

Большая часть офисов — 57% — пойдет на продажу. И тут прослеживается новая тенденция, отмечает коммерческий директор Aspace Никита Губанов:

Никита Губанов коммерческий директор Aspace «Фактически весь будущий объем предложения на данный момент продается в мелкую нарезку инвестором. Это приводит к тому, что в ближайшем будущем так называемого «институционального предложения», то есть когда аренда идет от больших, крупных игроков, будет все меньше. И соответственно, либо в рамках этой тенденции в какой-то момент начнется консолидация, либо тем, кто захочет арендовать офисы, придется договариваться с несколькими, условно говоря, собственниками помещений на одном этаже. И, кстати говоря, здесь как раз офисные сервисы и коворкинги могут стать связующей силой, которая будет, как профессиональный участник рынка, договариваться с несколькими собственниками для того, чтобы выставляться на рынок единым лотом. Ну и, конечно, соседствующая с этим тенденция, что многие компании в условиях такого сильного роста ставок аренды, начинают выбирать покупку недвижимости под себя. Соответственно, вот эти две тенденции, то есть то, что будущее предложение продается фактически полностью либо конечным пользователем, либо в нарезку инвестором, эти две тенденции приведут к тому, что в какой-то момент, когда все эти объекты выйдут на рынок через 2-3 года, нужно будет понимать, как это будет управляться, как это будет в дальнейшем — вот эти тенденции поставят немало вопросов перед арендаторами и вообще перед всеми участниками рынка».

Согласно аналитике Commonwealth Partnership, средневзвешенная базовая ставка аренды офисов в Москве по итогам первых трех месяцев 2025 года дошла до почти 29 тысяч рублей за квадратный метр — это на 37% больше показателей прошлого года.

При этом участники рынка отмечают, что это сильно усредненный показатель, и местами увеличение арендной ставки может доходить и до 70%.