Сегодня к разряду редких жилых форматов эксперты элитного рынка Москвы относят пентхаусы, ситихаусы, виллы и особняки. И если еще лет десять назад только на элитном рынке все это и можно было найти, то теперь с уникальностью заигрывает даже жилье массового спроса
По итогам первого квартала 2025 года пентхаус стал самым популярным из редких форматов самого высокобюджетного жилья Москвы, а Хамовники — самым популярным у покупателей подобных лотов районом: к таким выводам пришли аналитики Sminex*.
Согласно статистике компании, с января по март в элитном сегменте в общей сложности продавались 1367 лотов, из которых 16% (214 лотов) относились к разряду редких форматов. 70% «столичных редкостей» начала 2025 года составили пентхаусы, 20% — ситихаусы, 9% — виллы, самое редкое предложение — особняки, которых сейчас в продаже всего два.По данным экспертов, в 2024 году на рынок элитной недвижимости столицы вышли 12 новых проектов, а вот в первом квартале 2025 года — ни одного. Это стало одной из причин, приведших к сокращению предложения на 7%, вымыванию редких лотов и росту их стоимости. К тому же сказала свое слово возросшая активность покупателей, которые в первом квартале этого года приобрели 13 редких лотов, что на 18% больше, чем в прошлогоднем четвертом квартале.
Самыми востребованными стали пентхаусы: сделки с этим форматом составили 85% от общего числа «редких» продаж первого квартала. Чаще всего покупатели приобретали лоты площадью 100-200 квадратных метров, самый дорогой был продан в районе Арбат за 3,2 млрд рублей. При этом, как подчеркивают в Sminex, пентхаусов на рынке становится все меньше: с осени прошлого года их доля в экспонировании снизилась на 16%, со 178 до 150 лотов.
Лидерами по объему предложения такого формата остаются районы Тверской (45 пентхаусов), Хамовники и Замоскворечье (по 30), также в пятерке лидеров Якиманка (12) и Пресненский район (10). По сравнению с четвертым кварталом 2024 года медианная цена за квадратный метр выросла на 28%, дойдя до отметки 4,6 млн рублей.Ситихаусы — это лоты на первом этаже (или нескольких этажах) дома с отдельным входом и патио. В первом квартале их в экспонировании также стало меньше на 14% (предложение снизилось с 50 до 43 лотов). И если по статистике последнего квартала 2024 года своих хозяев обрели пять лотов, то в первом квартале этого года — лишь один. Однозначным лидером по числу предложений этого формата сейчас являются Хамовники (29 лотов). Остальные районы, входящие в топ-5, отстают безнадежно: Тверской (4), Таганский (4), Пресненский (4), Мещанский (2).
Число вилл в экспонировании за квартал снизилось на 10%, а медианная стоимость их квадратного метра увеличилась на 5% — до 2,9 млн рублей. Больше всего вилл представлено в Замоскворечье (8), есть они в Хамовниках и на Якиманке (по 4). А вот единственная проданная в первом квартале вилла расположена в Тверском районе, сумма сделки составила 1,8 млрд рублей, отмечают аналитики Sminex.
Своими подсчетами поделилась и ГК «Стилобат». По оценкам ее экспертов, в настоящее время на рынке элитной недвижимости Москвы представлены 52 пентхауса, средняя цена которых составляет 3,9 млн рублей за квадратный метр. «Несмотря на широкое распространение данного формата далеко за пределы элитного класса, пентхаусы остаются символом статуса и роскоши. Темпы их продаж в среднем по рынку делюкс-недвижимости будут составлять примерно один лот в квартал, а цена будет выше среднего предложения по проекту на 30-60% в зависимости от комплекса», — считает заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов.
Общий объем предложения ситихаусов и лотов с патио на делюкс-рынке эксперты компании оценивают в 9,7 тысячи квадратных метров. При этом площадь ситихаусов варьируется от 70 до 792 квадратов и в среднем составляет 255 квадратных метров. Цена (за квадрат в рублях) начинается от 1,8 млн и доходит до 4,2 млн, средний уровень цен — 2,5 млн. И, как прогнозируют аналитики компании, в этом году цена на этот вид недвижимости ниже 2,1 млн рублей за квадратный метр не опустится.
Вообще, как отметил в беседе с BFM.ru архитектор, соучредитель бюро «Остоженка» Валерий Каняшин, у редких форматов есть свои особенности и секреты, и нередко такое жилье делается для и под конкретных людей — по заказу, если такая потребность возникает. «Мало того, меньше риска, если по заказу делать двухуровневую квартиру из двух смежных по высоте: как правило, так и бывает. Конечно, если это какой-то суперэксклюзив напротив Кремля, там изначально можно проектировать сложные, нестандартные форматы. В одном из проектов на Серпуховском Валу вполне ожидаемо в соответствии с классом и локацией сделали верхние квартиры с приватными террасами. Там это оправданно, поскольку высота не гигантская, всего 15 этажей, и весь комплекс разместился внутри очень озелененной жилой застройки», — рассказывает эксперт.
Валерий Каняшин архитектор, соучредитель бюро «Остоженка» «В моей свежей практике есть другой интересный случай: в одном из проектов в районе станции метро «Курская» из квартир верхних этажей есть выход на приватную кровлю. В итоге не только крупные по площади пентхаусы, но и мелкие квартирки в четырехэтажном корпусе имеют собственные террасы. Получилось приватное и очень необычное место. Сейчас мы и небоскребы проектируем с пентхаусами и террасами, что по большей части вызвано желанием городских властей видеть необычные высотные объекты с активным и небанальным силуэтом. Здесь есть известный парадокс: квартирки в этих небоскребах не сильно отличаются по размерам от массового жилья, поскольку другое не продать в теперешних рыночных реалиях, но выглядеть эти дома должны шикарно. Это справедливое желание: фасады нельзя менять так быстро, как меняется рынок. Разумеется, необычный формат — это не только патио и двухсветные пентхаусы. Квартира, куда приходит лифт и больше никто, кроме владельца, туда не может попасть, тоже довольно редкая история. В давнишнем, построенном еще в 2005 году проекте «Панорама» на улице Климашкина так и сделано. Это, конечно, настоящий шик».
В продолжение разговора директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что «десять лет назад, говоря про уникальные квартиры, мы бы имели в виду высокие классы жилья, потому что в масс-маркете в то время эксклюзивные лоты представлены не были: это было довольно дорого для массового сегмента. На сегодняшний день уникальные, нестандартные лоты есть уже и в комфорт-классе».
По наблюдениям эксперта, за последнее десятилетие произошло существенное размывание классов и появились так называемые смежные продукты, которые по тем или иным критериям относятся к более высокому сегменту, а по другим показателям — к более дешевому. Поэтому теперь говорить об уникальных лотах можно не только в высокобюджетных проектах. Вот только разговор этот далеко не всегда будет вестись в позитивном ключе, считает Роман Родионцев. Потому что само определение «редкие», «уникальные» — это не обязательно о чем-то удачном и сверхвостребованном.
Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «Среди таких (уникальных) лотов можно выделить две ключевые группы. Первая включает в себя варианты, где уникальность обусловлена характеристиками объекта: высокие потолки, наличие террасы, патио, нестандартное остекление. Вторая — лоты, наполненные определенной атрибутикой, на самом деле мешающей продаже: комнаты нестандартной формы, слишком большой объем остекления, который не позволяет качественно организовать места для хранения, неудачно организованный второй свет и так далее. Такое, к сожалению, часто случается в элитном сегменте. В качестве примера можно привести «Дом-яйцо» вблизи Чистопрудного бульвара — уникальный, нестандартный объект, который много лет реализовывался на вторичном рынке. Но поскольку рынок шагнул в сторону функциональности, покупателей на такой эксклюзив по предлагаемой стоимости не нашлось. Даже приобретая недвижимость в элитном сегменте за большие деньги, люди очень внимательно относятся к тому, насколько все функционально, и жить, например, в круглых комнатах не хотят. В массовом сегменте девелоперы начали стараться максимально расширять продуктовую линейку: квартиры с собственным входом с улицы, квартиры с патио, террасами и так далее представлены уже не только в Москве, но и в Новой Москве, и в Московской области. Так что на сегодняшний день, по нашей экспертной оценке, объем уникальных лотов на рынке Московского региона (без учета элитного сегмента) составляет около 6-10% от общего объема предложения».
При этом, по прогнозам собеседника BFM.ru, на текущем неэлитном рынке сегмент редких лотов, скорее всего, не будет набирать силу. «С учетом повышения себестоимости строительства, инфляции строительно-монтажных работ и, соответственно, роста инвестиционной стоимости квадратного метра для девелопера все уникальные характеристики, которые не дают добавленной стоимости, будут из проектов уходить. И, возможно, конструктивная уникальность с точки зрения функциональности будет просто растворяться в продуктовых характеристиках актуальных проектов сегментов бизнес- и премиум», — считает Роман Родионцев.
А что думают по этому поводу девелоперы разных ценовых сегментов? Что они считали редким форматом лет пять или десять назад и что считают теперь? Насколько часто раньше включали в состав своих комплексов уникальные лоты и как относятся к этой затее сегодня? Как «работает» экономика редких форматов и что они для девелопера — в основном затратная или в целом доходная часть проекта? И куда все-таки будет в целом двигаться сегмент? Об этом — в следующий раз.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии