В России впервые появился свод правил, регулирующий проектирование центров обработки данных. Профессионалы называют новый СП еще очень сырым и неполным, но говорят, что сам факт его появления — уже прорыв. Поскольку до сих пор никто так и не определил, к какому типу недвижимости относятся ЦОДы и недвижимость ли это вообще
В начале марта Минстрой утвердил новый свод правил (СП 541.1325800.2024) по проектированию зданий и сооружений центров обработки данных* — ЦОДов, которые обеспечивают работу цифровых сервисов, облачных платформ, корпоративных IT-систем и различных онлайн-услуг. Как отмечают в ведомстве, документ ориентирован на развитие строительства современных и эффективно эксплуатируемых зданий ЦОДов для повышения уровня цифрового обслуживания населения и безопасности обрабатываемых данных.
«Центры обработки данных обеспечивают безопасное и надежное хранение огромных объемов информации, используемой предприятиями, госструктурами и частными пользователями. Систематизация подходов в проектировании таких объектов направлена на обеспечение технологического суверенитета России и является важным этапом цифровой трансформации, предусмотренной стратегией развития строительной отрасли. Документ разработан впервые и включает в себя передовые инженерные решения и технологии, а также опыт строительства и эксплуатации построенных центров обработки данных во всех регионах нашей страны», — приводит официальный пресс-релиз слова заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Сергея Музыченко.
СП 541 устанавливает классификацию ЦОДов по мощности и расположению, содержит определение обязательных технологических зон и требования к их взаиморасположению, а также требования к объемно-планировочным решениям дополнительных зон и помещений. «Проектирование центров обработки данных — это сложный процесс, где ключевыми приоритетами являются надежность, энергоэффективность, безопасность и масштабируемость. Грамотный подход к этим аспектам позволяет создать объект, способный работать бесперебойно даже при максимальных нагрузках. В документе разработаны требования по оценке энергоэффективности таких объектов, что позволит повысить эффективность использования энергоресурсов за счет снижения уровня потерь тепла и оптимизации технических решений при разработке проектов систем внутреннего инженерно-технического обеспечения», — считает директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин.
Стандартный для рынка недвижимости вопрос, сколько ЦОДов сейчас находятся в процессе создания, профессионалам этого сегмента можно не задавать минимум по двум причинам. Во-первых, они все считают не в зданиях или квадратных метрах, а в мегаваттах полезной общей или IT-мощности. А во-вторых, в ответ тут же потребуют уточнить, о каких именно ЦОДах идет речь: коммерческих, корпоративных (кэптивных) или каких-то иных, какого масштаба, будут это вводы новых ЦОДов или расширение старых, о чем говорим — только о замыслах, о ведущемся строительстве или обо всем сразу…
Выборочная информация о строительстве новых центров обработки данных, конечно, становится широко известной. В частности, сейчас проектная компания WildTeam выступает генпроектировщиком нескольких ЦОДов в Подмосковье (в городах Домодедово и Дубна), а также в ближайших к Московской области регионах*. В московском районе Царицыно будет построен ЦОД со всей необходимой инфраструктурой, и новый комплекс из двух дата-центров появится в районе Косино-Ухтомское*. Группа компаний Key Point к маю 2026 года собирается открыть центр обработки данных в индустриальном парке Craft в Свердловской области.
Но в целом «сейчас из-за ключевой ставки большинство проектов заморожены или пережидают в подготовительной или проектной фазе. Достраивают те, кому приходится достраивать, строят те, кому надо развивать свой цифровой бизнес (корпорации и цифровые платформы). В 2025 году вводов новых мощностей будет очень мало, ближе к концу 2026 года прогноз по введению — до 50 мегаватт крупных коммерческих ЦОДов по всей стране. В 2027 году могут появиться новые объекты, но это будет сильно зависеть от ставки». Так обрисовывает общую ситуацию президент Ассоциации участников отрасли ЦОД Игорь Дорофеев.
Платформа, на которой базируется создание новых ЦОДов, состоит из нескольких «плит». Как поясняет Игорь Дорофеев, компании и корпорации могут попросту «вырасти» из неспециализированных серверных в бизнес-центрах (а это в типовом варианте — максимум 20-30 стоек, 100-150 киловатт IT): по объему думать о собственном ЦОДе можно начиная с масштаба 1-2 мегаватта IT-нагрузки, говорит эксперт. Еще один вариант — естественный рост бэк-офисного ЦОДа либо потребность в масштабной цифровой трансформации, в том числе когда корпоративный центр обработки данных обслуживает сразу группу компаний. Наконец, возможно, что цифровой компании нужно развивать свой бизнес, поскольку на базе ЦОДа она оказывает внешние услуги и на этом зарабатывает.
«Очевидно, что корпорации размещались и размещаются в коммерческих ЦОДах, но дефицит последних лет не позволяет им гарантировать свое развитие с опорой на коммерческие центры, поэтому все бросились строить свои. Плюс, если есть спецтребования, например под специальное IT-оборудование, то универсальные коммерческие ЦОДы не всегда готовы эти требования удовлетворить», — рассказывает Игорь Дорофеев. И отмечает, что в последнее время в активно развивающемся ЦОД-сегменте ярко проявились несколько тенденций, напрямую связанных с рынком недвижимости.
Игорь Дорофеев президент Ассоциации участников отрасли ЦОД «Вообще, в мире есть целый класс операторов «цифровой недвижимости» (ЦОДов) — например, входящая в топ-3 глобальных провайдеров дата-центров компания Digital Realty. ЦОДы как объекты бизнеса растут, и универсальная цепочка «сам строю, сам эксплуатирую, сам продаю» начинает разрываться по специализациям. И в части «строю» ЦОД все больше становится объектом недвижимости. То, что в отрасль в 2019 году пришли девелоперы, — естественный, понятный процесс. Тем более что если говорить об услуге коллокации (совместного размещения или сдачи места или стоек в аренду), то это похоже на классический арендный бизнес. Но есть нюансы. ЦОДы не самодостаточны как объекты и очевидно завязаны на IT-подходы, и это сложные продажи. Коробка с электричеством и холодом, стоящая где попало, никому не нужна, и здесь ЦОД как технологический объект, по сути, гораздо ближе к производственному проекту, чем, скажем, к складу или офису. Девелоперы, безусловно, ищут новые точки приложения сил и бизнеса, те немногие игроки, которые пришли первыми, набили шишки, получили опыт и продолжают работать, но новые девелоперы до сих пор присматриваются: прирост новых активных игроков невысок, хотя идет. Первые проекты девелоперов создавались просто так, с ориентиром на какого-то среднего потребителя. Сейчас нет смысла начинать проект без понимания якорного заказчика и его выделенных требований к ЦОДам. Также возникает дилемма: что делать, если ЦОД не будет продан? Заходить в непрофильный операторский бизнес придется от безысходности. ЦОДы как объекты на самом деле продают доверие и качественную работу инженерной инфраструктуры, поэтому еще одной дилеммой является соблюдение тонкого баланса в экономике проекта: сделать дорого-богато — но тогда не продашь и не заработаешь, сделать дешево, на нецодовском оборудовании — придется переделывать. Поэтому для девелоперов важно прорабатывать не столько вопрос строительства, который они и так знают, сколько вопросы бизнес-позиционирования и бизнес-модели, функционального назначения ЦОДа и специальных требований».
Еще один недвижимый тренд, который эксперт называет заметным, но неравномерным, — покупка различными структурами «земли с электричеством» в стремлении застолбить ее за собой под будущие ЦОДы.
«В регионах и земли, и электричества достаточно, и здесь как раз есть избыточное предложение. Но есть экономические тормоза, связанные с наличием платежеспособного спроса, а также технологические ограничения с задержкой по каналам связи и их наличием. Очевидно, что в столицах, экономических центрах страны, наиболее развитых (в том числе в части цифровизации) городах ситуация другая, и вопрос стоит очень остро: ресурсы находятся в конкурентной среде и просто заканчиваются. Поэтому, как я почти шучу, в столице идет «битва за Москву». Скупается земля с доступным электричеством, главным образом вокруг ТЭЦ и высоковольтных подстанций, причем это делают как операторы ЦОДов, профильные девелоперы и в меньшей степени корпорации, так и инвесторы и непрофильные девелоперы, в том числе в спекулятивных целях. В части крупных корпоративных ЦОДов локация у Москвы и Санкт-Петербурга может быть отодвинута на 100-200 километров, и мы видим достаточное количество таких проектов в Московской и соседних областях», — отмечает Игорь Дорофеев.
Возвращаясь к разговору о проектировании ЦОДов и выпущенному Минстроем своду правил, генеральный директор проектной компании WildTeam и AI-стартапа DeepWhale Мария Болдырева подчеркивает, что сначала не мешало бы ответить на вопрос: а с чего мы вообще решили, что центры обработки данных — это объекты недвижимости?
Мария Болдырева генеральный директор проектной компании WildTeam и AI-стартапа DeepWhale «Этот факт еще никак не установлен. ЦОД — это пока непонятно какой тип здания, ЦОДы никак не выделены в ОКВЭД, и вообще-то в текущем законодательстве они считаются просто очень большими серверными для осуществления внутренней хозяйственной деятельности какого-либо бизнеса. Но так как бизнесы растут, и порой стремительно (некоторые компании сейчас владеют сотнями тысяч квадратных метров площадей дата-центров), стало понятно, что требуется строить новые, отдельные ЦОДы. Вот только как строить, никому еще не известно. Минстрой вместе с активной группой игроков отрасли много лет пытались хоть как-то сформулировать правила. И документ, который сейчас выпущен и дает хоть какие-то подсказки проектировщикам, необычен именно потому, что написан скорее не представителями сферы недвижимости, а людьми совершенно другой профессиональной принадлежности. Увы, на мой взгляд, внутри СП пока крайне мало подробностей. И мне кажется, что это вообще первый в истории нашего строительного законотворчества документ, где отсылки требований ведутся к заданию на проектирование. То есть буквально свод правил содержит отсылки, что вот здесь мы не будем вам рассказывать, как сделать, — идите спросите у своего клиента, он вам в задании должен все написать. Довольно странная штука, которая никак не помогает нам лучше сориентироваться и всем вместе двигаться поступательно, поскольку у нас нет сложившихся практик, а у клиентов — сложившихся требований, и мы как проектировщики не можем достоверно знать, какое решение хорошее, а какое не очень. И все же я считаю появление документа правильным шагом — первым, пока еще неловким, но он сделан, и это уже хорошо».
Что прежде всего необходимо доработать в новом СП? По мнению собеседницы BFM.ru, точно требуется уточнение в части пожарной безопасности. «Я отношусь к дата-центрам как к большим электрощитовым. Это помещения с очень высокой электрической нагрузкой, и обычно нам говорят, что в случае возгорания лучше, безопаснее их не тушить. Но дата-центры — очень дорогие объекты, их начинка стоит миллиарды долларов, поэтому тушить их все-таки кому-то хочется. Нужно, чтобы Минстрой или кто-то вместе с ним разобрали эту задачку на составляющие. Второй важный аспект: в дата-центрах практически нет людей — очень маленькие группы эксплуатации, буквально 10-15 человек на очень большие объекты. И хотелось бы увидеть подробное описание требований к эвакуации и всему, что связано с безопасностью этих людей. Дальше детализация может родиться из классификации ЦОДов, которой тоже не хватает, потому что абсолютно очевидно, что ЦОД-малыш на 100 киловатт и ЦОД-гигант на 100 мегаватт будут выглядеть и должны проектироваться абсолютно по-разному», — считает Мария Болдырева.
Что касается непосредственно архитектуры, то, по словам эксперта, «компании, вкладывающие безумные деньги в строительство ЦОДов, как правило, готовы выделить небольшой финансовый кусочек, чтобы этот дорогущий объект выглядел привлекательно, — тут нам дают порезвиться. И так как мы говорим преимущественно об IT-компаниях либо IT-подразделениях большого бизнеса, то стоит помнить: эти люди любят классные, удобные, сделанные по уму офисы, которые хорошо смотрятся и в которых удобно. Поэтому мы, когда придумываем идею архитектурного облика ЦОДа, стараемся поженить технологические модули центра, офисы, въездные группы и ландшафтное благоустройство, аккуратно использовать корпоративные цвета (которые иногда запрятаны глубоко, а иногда и не очень) и фирменные элементы компании. И мы видим, что для клиентов это важно».
А вот проблемы вписанности в окружающую застройку для большого дата-центра не существует по той простой причине, что создать его можно только в месте, в котором или хотя бы по соседству с которым есть много электричества (желательно по хорошему тарифу). Такие места, как отмечает Мария Болдырева, — это неосвоенные участки, находящиеся в каких-то полях и лесах недалеко от подстанций. Еще один хороший вариант для «посадки» ЦОДов — особые экономические зоны, но и там слаженное архитектурное звучание не слишком важно.
В целом, как считает эксперт, нам нужно как можно скорее определиться, начиная с какого размера ЦОД может и должен считаться самостоятельным объектом недвижимости, разделить его на технологическую и общестроительную часть и первую оставить под эгидой Минцифры или, например, Минэкономразвития, а вторую отдать в распоряжение Минстроя. «Примерно по такому принципу создаются новые заводы, и к центрам обработки данных в этом смысле стоит относиться так же. Только вот к их управляющим компаниям надо предъявлять повышенные требования, потому что в неконтролируемом помещении ЦОДа может возникнуть великое множество каких-то опасных процессов и «точек отказа», — предупреждает Мария Болдырева.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии