ЗПИФ на пороге налоговых изменений: кому и почему это интересно на рынке недвижимости

Елена Часовских, управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ

«Банк России на московской сессии Investfunds Forum предупредил участников рынка о возможном изменении в налоговом регулировании деятельности ПИФ, а на Уральской конференции, состоявшейся 9 октября в Екатеринбурге, раскрыл некоторые детали возможных изменений. Есть фонды, которым необходимо сохранить действующий налоговый режим (в части отсутствия налога на прибыль от операций с имуществом фонда). Это в первую очередь касается ряда ПИФ — открытых (ОПИФ), биржевых (БПИФ) и интервальных (ИПИФ), а также некоторых ЗПИФ, которые действительно являются инструментами коллективных инвестиций и направлены на получение дохода для своих пайщиков. Если опираться на зарубежный опыт, льготный налоговый режим предоставляется фондам коллективных инвестиций, если:

— в фонде более 100 пайщиков (при этом не допускается концентрация на одного пайщика/группу связанных пайщиков);

— фонд осуществляет регулярную выплату дохода — не менее 90%.

Следует отметить, что по данным Банка России и исходя из предоставленной на Уральской конференции информации, по состоянию на 31 июля 2024 года из 2909 ПИФ насчитывается 73 ЗПИФ с количеством пайщиков более 100 (далее — массовые ЗПИФ), что составляет всего 2,5% от общего количества фондов, а в совокупности с ОПИФ, ИПИФ и БПИФ — около 16%. Стоимость чистых активов (СЧА) массовых ЗПИФ на 01 июня 2024 года достигла 488 млрд рублей, что с учетом СЧА всех фондов в 14,3 трлн рублей составляет 3,4%, а в совокупности с ОПИФ, ИПИФ и БПИФ — около 14% СЧА. Таким образом, планируемые изменения в случае их принятия коснутся более 80% рынка, что требует комплексного и стратегического подхода к проработке вопроса, вовлечения участников рынка и представителей бизнеса к обсуждению. Надо отметить, что существенный рост активов ПИФ пришелся на период с 2022 по 2024 годы: стоимость активов выросла примерно в два раза, достигнув на 31 июля этого года отметки 17,4 трлн рублей. Во многом этот рост был обусловлен ограниченными возможностями для российского бизнеса и бенефициаров в использования традиционных иностранных инструментов, сложностями работы в иностранных юрисдикциях, рисками блокировки активов. В таких условиях российская юрисдикция и российские инструменты (и это касается не только ПИФ) стали весьма конкурентными, что отразилось на росте количества и стоимости активов фондов. При этом следует подчеркнуть инвестиционный характер деятельности фондов. Средства, привлеченные в фонды, работают в российской экономике: направлены на строительство жилья, объектов коммерческой недвижимости, в том числе фонды активно инвестируют в развитие логистических комплексов и индустриальных парков, в промышленные объекты. 2 трлн рублей, или 12% активов фондов, приходится на недвижимость. Фонды участвуют в капиталах компаний: 30% активов приходится на акции и 14,5% на доли в уставных капиталах российских компаний — а это рост и развитие производства и создание новых рабочих мест. Фонды являются активными участниками финансового рынка, а также выступают венчурными инвесторами. Налоговое регулирование, на мой взгляд, должно поддерживать и стимулировать инвестиции и создавать условия для вовлечения средств ПИФ, в том числе в реализацию крупных и значимых инвестиционных проектов, строительство инфраструктуры, импортозамещение, инновации и так далее, в противном случае инвесторы будут рассматривать альтернативные инструменты и юрисдикции для своих инвестиций. Это касается и рынка ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость: на долю «массовых» ЗПИФ приходится менее 25% активов в недвижимости, и планируемые изменения коснутся реализации многих девелоперских проектов, поскольку к участию в них привлекается небольшое количество крупных квалифицированных инвесторов, понимающих и готовых принимать на себя риски инвестиционной стадии, а также экономика таких проектов предусматривает поэтапную реализацию с возможностью реинвестирования средств одного этапа в реализацию последующего, что и формирует для инвесторов доходность, соотносимую с принимаемыми рисками».

***

Евгений Большаков, независимый консультант

«При анонсированном ЦБ, Минфином и ФНС изменении порядка налогообложения пострадать должны все группы ЗПИФ, кроме розничных, то есть порядка 96% от общего объема СЧА в этих фондах. Задача государства понятна — увеличение налогооблагаемой базы. Могу предположить, что на рынок недвижимости эти изменения не окажут никакого влияния, так как чаще всего в индивидуальных и небольших ЗПИФ недвижимость оказывается не по причине улучшения инвестиционной модели, а для защиты и сокрытия владельцев активов. Розничные же фонды недвижимости, где главное всегда — рыночная доходность, которая должна конкурировать с другими инвестиционными инструментами, при изменении налогообложения не пострадают. Исторически федеральный закон 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 2001 года и ЗПИФ в недвижимости, которые он регулирует, использовался состоятельными людьми для сохранения и реинвестирования своих капиталов. Сохранение — реестр пайщиков скрыт специализированным депозитарием, все участники имеют свои лицензии и вероятность потери имущества и рейдерского захвата очень малы, реинвестирование — ЗПИФ платят налог на прибыль 20% (с 01.01.2025 — 25%) до момента выплаты дохода пайщикам, поэтому доход от деятельности фонда очень часто бесконечно реинвестировался владельцами таких фондов. Розничные фонды, которые подразумевают большое количество пайщиков, активно продают и покупают паи фондов через механизм торгов на бирже или напрямую через УК. Они до недавнего времени были не очень популярны, но примерно с 2020 года биржевые фонды получили большое распространение среди частных инвесторов. С тех пор ежегодно происходит рост оборота торгов бумаг розничных ЗПИФ на Мосбирже и появляются новые фонды. При этом с 2022 года, на волне ухода западных компаний и сокрытия данных о владельцах с целью противодействиям западным санкциям, еще большее количество активов недвижимости стали «скрывать» в ЗПИФ. Согласно аналитике ЦБ за второй квартал 2024 года, в розничных фондах по объему СЧА (стоимость чистых активов) были только 4% ЗПИФ от всех СЧА ЗПИФ. Абсолютное большинство по объемам СЧА составляют небольшие (3-19 пайщиков) и индивидуальные (один-два пайщика) ЗПИФ — 34 и 9%, соответственно. Остальной объем — корпоративные ЗПИФ в размере 53%. При этом недвижимость в структуре активов ЗПИФ также занимает разные доли в зависимости от количества пайщиков — от 46% в розничных фондах до 16% и 11% в небольших и индивидуальных».

***

Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

«Изначально логика паевых инвестиционных фондов и заключалась в том, что фонд — это инструмент коллективных инвестиций, который не облагается налогом на прибыль, так как не является юридическим лицом. Капиталы десяти инвесторов, объединенные вместе, остаются капиталом физических лиц, а не становятся корпорацией, доход которой подлежит налогообложению на прибыль. В этой парадигме крайне сложно определить, какой ЗПИФ является розничным, а какой нет. На мой взгляд, не совсем корректно ранжировать это по минимальному количеству пайщиков, что сейчас тоже обсуждается. Рынок ЗПИФ на сегодняшний день уже достаточно зрелый, он консолидирует различные формы инвестиций как неквалифицированных, так и квалифицированных инвесторов. Розничные инвесторы все чаще инвестируют в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов, которые приобретают недвижимость с кредитным плечом или участвуют в капитале застройщиков. Поэтому Минфину с помощью ЦБ РФ предстоит большая работа. Они должны внимательно подойти к этому вопросу и дать время на перестройку и приведение в соответствие с вновь появившимися требованиями деятельности управляющих компаний. Надеюсь, рынку будет дано это время для адаптации. Минфин должен будет разработать законопроект и вынести его на рассмотрение в Госдуму — это, безусловно, займет время. При этом как бы Минфин ни относился к рынку коллективных инвестиций, проект закона должен будет учесть как потребности Минфина, так и интересы крупных игроков. Скорее всего, соответствующие изменения в налоговом законодательстве стоит ожидать не ранее 2026 года, так как в большинстве случаев такие изменения обсуждаются с участниками рынка, профессиональным сообществом, в том числе на платформе крупнейшего СРО НАУФОР».