У инвесторов есть немало резонов заняться восстановлением объектов культурного наследия и их включением в современный коммерческий оборот, но часто их останавливают расхожие заблуждения. А зря
На сессии «Инвестиции в культурное наследие», которая состоялась в конце апреля в рамках XX Всероссийского форума-выставки «Госзаказ», заместитель генерального директора «Дом.
РФ» Алексей Ниденс отметил: установление для всех проектов восстановления исторических зданий единой льготной кредитной ставки, не превышающей 10%, позволит повысить интерес инвесторов к таким объектам*. Как напоминают в «Дом.РФ», программа льготного кредитования была запущена Институтом развития при участии Минкультуры и Минфина в середине декабря 2024 года. Кредит может быть выдан на разработку проектной документации, восстановление и приспособление для современного использования ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии. Срок реализации проекта не должен превышать 8,5 года, и для инвесторов 24 «пилотов» в восьми регионах страны действует льготная ставка 7%.«Дом.РФ» думает над механизмами привлечения инвесторов к работе с объектами культурного наследия. Главная задача — дать историческим объектам вторую жизнь и интегрировать их в городскую экономику. При кредитовании ОКН, которые не относятся к пилотным, ставка сегодня достигает 17%, то есть фактически становится заградительным условием для инвесторов. Для решения этого вопроса мы прорабатываем с Минфином вопрос о распространении единой льготной ставки на все проекты восстановления ОКН», — приводит официальный пресс-релиз слова Алексея Ниденса.
Также «Дом.РФ» и Нижегородская область совместно рассматривают возможность совмещения федеральной программы с региональной мерой субсидирования ставки по кредитам инвесторам, работающим с ОКН. По мнению Алексея Ниденса, это позволит сначала создать еще более льготные условия кредитования в отдельно взятой Нижегородской области, а в дальнейшем масштабировать такие решения, распространив их на другие регионы.
К слову, недавно число ОКН, размещенных на платформе «Наследие.дом.рф», перевалило за тысячу, и теперь общая площадь исторических объектов федерального, регионального и муниципального значения — свыше 1 млн квадратных метров*. В каталоге ОКН собраны объекты из 72 регионов: их список возглавляет Пермский край (55 объектов), далее в топ-5 значатся Ярославская (46), Новгородская (46), Вологодская (45) и Костромская (45) области.
Конечно, кредитная ставка — вещь значимая, но все же не единственно важная для инвесторов, принимающих решение, ввязываться ли им в историю с ОКН или ну его. И тут, как отмечает архитектор, реставратор, преподаватель МАРХИ, член Союза архитекторов России, основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio Анастасия Пугачевич, злую шутку могут сыграть распространенные заблуждения, связанные с историческими зданиями.
«Есть люди, которые до сих пор считают, что старые здания — это просто старые здания, не представляющие ценности для современного мира. Однако единичность, особая история, наследие наших предков — в этом их ценность. Часто в них применяются необычные архитектурные и фасадные решения, используются особые материалы отделки: каждое такое здание уникально и неповторимо. К тому же здания-памятники — это особая эстетика. Офисы из стекла и бетона — тоже хорошо и нужно, но у людей есть запрос на другую архитектуру, на красоту, подтвержденную временем. Впервые об охране зданий и произведений искусства заговорили еще в 1889 году, а с 1954 года по 2005 год были приняты шесть конвенций ЮНЕСКО по защите памятников. Каждая из них — реакция общества на проблемы, с которыми ОКН сталкивались в разные годы. Так что ценность у старых зданий есть, и с этим согласен весь цивилизованный мир», — начинает дискуссию Анастасия Пугачевич.
Анастасия Пугачевич архитектор, реставратор, преподаватель МАРХИ, член Союза архитекторов России, основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio «Сохранение наследия — это дорого и непрактично, лучше строить новое: часто приходится слышать такое, не правда ли? Но ведь смотря что принимать за «ценность» и «практичность». Снести двухэтажный памятник в центре города и построить на его месте ЖК на 50 квартир действительно может быть рентабельнее с точки зрения будущей прибыли. Но ОКН — это не про быструю окупаемость инвестиций в несколько раз, а про сохранение и новую жизнь красивых и перспективных старых зданий с возможностью заработать со временем. Никто не говорит про безвозвратные вложения, здесь тоже можно и нужно получать прибыль. Причем не только материальную: это вклад в общество, это формирование наследия, которое перейдет следующим поколениям. Бонусом инвестор получает историю дома, имя его архитектора и известных жильцов, найденные при реконструкции артефакты. Все это — источник уникальных нарративов для будущей стратегии продвижения объекта».
Ладно, соглашаются ОКН-скептики, тогда давайте договоримся оставлять от исторического здания только фасад — все остальное можно сносить и строить заново. «Для каждого объекта определяется предмет охраны — то, что менять нельзя. Как правило, это коробка здания, несущие стены и колонны, характер кровли, элементы архитектурно-художественного оформления фасадов. Иногда в перечнях встречаются окна и двери, балконы, перила, высотные отметки, элементы ландшафтного дизайна, малые архитектурные формы. Предмет охраны может быть 30%, а может и 70% — смотря какую историческую и художественную ценность представляет здание, в каком оно состоянии. И кроме самого объекта есть еще территория памятника в границах участка, где тоже действует ряд ограничений, в том числе запрет на новое строительство. Оно допустимо за ее пределами, и это может стать хорошим вариантом для инвестора, который рассматривает возможность комплексной застройки, включающей соседние участки», — поясняет Анастасия Пугачевич.
Ну вот, все-таки ОКН для инвестора — одни сплошные проблемы и ограничения, не унимаются скептики. Восстановление памятников — действительно не прогулка налегке, скорее бег с препятствиями, причем на марафонскую дистанцию, согласна собеседница «Бизнес FM». Но предварительный анализ и расчеты помогают примерно понимать перспективы и сроки, а ограничения стимулируют появление оригинальных креативных решений и использование нетипичных архитектурных и планировочных приемов.
«Восстановление памятников архитектуры — это не просто благородное дело и не просто ворох проблем, но и перспективное направление для инвестиций», — продолжает руководитель проектов реставрации ОКН ГК «БЭЛ Девелопмент» Анна Фурсова.
Анна Фурсова руководитель проектов реставрации ОКН ГК «БЭЛ Девелопмент» «Конечно, работа с ОКН требует особого подхода: необходимо учитывать строгие требования реставрации, согласовывать проекты с органами охраны памятников и привлекать узкопрофильных специалистов. Однако эти сложности лишь создают дополнительный барьер для случайных игроков, оставляя свободным поле для тех, кто готов вкладываться в долгосрочные и статусные проекты. Государство заинтересовано в частных инвестициях, а спрос на «исторический редевелопмент» только набирает обороты. Те, кто начнет сегодня, уже завтра смогут получить не только финансовую отдачу, но и репутацию людей и компаний, которые сохраняют наследие».
Утверждение, что в зданиях-памятниках ничего нельзя менять и потому о комфорте и привычном образе работы и жизни не может быть и речи, Анастасия Пугачевич называет еще одним распространенным мифом. «Приспособление к современному использованию подразумевает гармоничное сочетание исторической правды и стандартов XXI века. Зачастую в ОКН можно менять внутреннюю планировку за счет сноса ненесущих перегородок, надстраивать этаж, расширять подвальное помещение, комбинировать современные отделочные материалы с историческими, обустраивать новые входы. Все это индивидуально для каждого здания, но пространство для маневра у архитектора и инвестора точно есть. Конечно, полной замене подлежат инженерные системы. Кроме базовых (электричество, газ, вода, вентиляция) в ОКН можно монтировать питьевой водопровод, персональные установки для вентиляции и кондиционирования, системы увлажнения воздуха, «умный дом» и даже спецсвязь», — перечисляет эксперт.
«Далеко не для всех зданий-памятников действует принцип «ничего нельзя менять». То, что является предметом охраны, — элементы архитектуры и интерьера, ансамбли зданий и так далее — действительно подлежит сохранению или бережной реставрации. Однако если у внутренней отделки и декора нет статуса ОКН, помещения можно адаптировать под запросы будущих резидентов. Вопрос лишь в технических характеристиках объекта — насколько они позволяют это сделать», — делится опытом руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group «Даже если внутренняя часть здания является памятником, существуют варианты ее эффективного использования. К примеру, для частной домашней резиденции невозможность перепланировки залов в 200-300 квадратных метров действительно станет препятствием к созданию актуального для XXI века пространства. Но если в историческом здании разместить офисы премиум-класса, такие площади подойдут под формат open-space и станут конкурентным преимуществом бизнес-центра. В зависимости от того, какие еще элементы находятся под охраной государства, можно трансформировать здание под потребности современных пользователей: менять инженерные системы или оставлять их, добавляя современное оборудование (если коммуникации также имеют статус ОКН), внедрять смарт-технологии, делить помещения на функциональные зоны. Все это позволяет сохранять аутентичность памятника и сделать пребывание в нем комфортным. Ключевое условие при проведении таких изменений — подготовка проекта приспособления ОКН. Его можно заказать у организации, имеющей соответствующую лицензию Минкультуры РФ. В столице документ согласовывается в департаменте культурного наследия Москвы, это же ведомство следит за тем, как девелопер следует утвержденному проекту».
Следующая глава «истории заблуждений», которую рассказывает Анастасия Пугачевич, называется «Сохранение наследия тормозит развитие города». На самом деле восстановленные объекты являются новыми точками городского развития, на базе корпусов старых фабрик и заводов формируются креативные кластеры, и такие примеры есть не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и по всей стране, подчеркивает эксперт.
«Спрос на исторические пространства со стороны бизнеса только растет. Здания «с прошлым» становятся знаковыми местами, привлекающими арендаторов, туристов и СМИ, в исторических стенах успешно работают отели, коворкинги, рестораны и культурные центры», — добавляет Анна Фурсова.
При этом, как отмечает Анастасия Пугачевич, ОКН может как сохранить первоначальную функцию, так и изменить ее, смотря что оптимальнее для города и инвестора. «Если это небольшое здание в центре, в нем можно разместить гостиницу, ресторан, моно-бутик, медицинский центр, музей, жилье, офис… Иногда функции сочетаются. В любом случае появятся новые рабочие места и вырастет качество среды», — утверждает эксперт.
Директор по продукту компании CM International Александр Зальцман тоже считает сохранение архитектурного наследия принципиально важным для города. По его наблюдениям, нередко именно объекты наследия формируют визуальный облик и бренд места, становятся декорациями к памятным событиям в жизни горожан, важными точками навигации по городу. В конце концов, абсолютное большинство объектов наследия — это качественная архитектура в соразмерном человеку масштабе.
Александр Зальцман директор по продукту компании CM International «Сохранение архитектурной среды в сложившейся застройке важно и для локальных сообществ, так как они основываются на любви к месту и нарушение архитектурного облика за счет «оптимизации» объектов наследия может стать ударом по ним. При этом объекты наследия часто находятся в неудовлетворительном состоянии, и задача новых собственников и города — найти им применение, сохранив прежний облик. Такая ревитализация, безусловно, сложнее и дороже, чем строительство новых объектов. Но коммерческая выгода девелопера не должна идти впереди идентичности локальных сообществ и ценной городской среды. В последние годы мы наблюдаем в России стремительный рост интереса к малым городам и историческим поселениям. Этот тренд набирает силу за счет появления новых инструментов работы с наследием, готовности финансовых организаций и федеральных агентств развития создавать особые условия для реализации проектов. Один из них мы ведем в качестве разработчиков стратегии развития северо-запада Костромской области, и основан этот проект на инициативе меценатов (около 15 человек), взявших ответственность за сохранение материального и нематериального наследия отдельной территории».
«В работе и с московскими проектами, и с малыми городами мы видим, что наследие и чувство идентичности, которое оно позволяет испытать, — универсальная опора, с помощью которой можно донести ценность в девелопменте, создать бренд места и сформировать сообщество вокруг проекта. Для управляющей команды проекта это становится основным мотивом и целью деятельности. Да, сохранение наследия требует значительного ресурса, в первую очередь интеллектуального — от архитекторов, девелоперов, управленцев. Но оно же становится универсальным фреймом для устойчивого развития города и сообществ в нем», — резюмирует эксперт.
Наконец, в старых домах нередко обитают привидения, хотя об этом предпочитают помалкивать. И тут вообще непонятно, миф это или правда, и если правда, то со знаком плюс или со знаком минус для инвестора. «В узких кругах ходит история про девелопера, который хотел восстановить здание-памятник. Оно давно ему приглянулось, а тут как раз для ОКН-инвесторов появились выгодные условия. Человек побывал на объекте со своим инженером и даже взял на память половинку старого кирпича с клеймом — комиссия любезно разрешила. Это было роковой ошибкой…» — интригует Анастасия Пугачевич.
Нет, ошибкой на самом деле был не унесенный кирпич, а то, что инвестор не обратился в архитектурное бюро с опытом соответствующей работы, чтобы провести тщательный анализ, проработать сценарии развития объекта, просчитать лучший вариант и разработать концепцию. «Вместо этого он начитался мифов, положился на мнение инженера («Иваныч, мы тут застрянем»), не стал входить в проект, и его в итоге успешно реализовал другой, более смелый и предприимчивый человек. С тех пор по ночам возле дома появляется привидение — мятущийся дух несостоявшегося инвестора. Говорят, он касается стен и ищет, куда можно поместить ту самую половинку кирпича», — улыбается рассказчица.
А если серьезно, «работа с ОКН — тренд, поддерживаемый властями. Есть площадки для диалога и единомышленники, которые могут поделиться знаниями. Есть льготы и субсидии для инвесторов. А еще есть хорошие архитекторы с опытом работы и портфолио объектов в зоне исторических поселений. Их не так много, но они пройдут весь путь вместе с заказчиком. Культура инвестиций в ОКН формируется прямо сейчас. И это лучшее время для входа на этот рынок: еще нет большой конкуренции, но уже понятно, как», ставит точку Анастасия Пугачевич.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии