Поводом для вынесения решения Верховного суда стал инцидент, когда в квартире проживал арендатор, но убытки обязали возместить собственницу жилья. Она обратилась в суд с иском о взыскании этих расходов с нанимателя. Три судебные инстанции удовлетворили ее требования. И ВС также постановил, что ответственен за это был арендатор.
Ранее применялась иная судебная практикаВ судебной практике есть такой термин, как бремя содержания имущества. Это касается всего, что требует поддержания надлежащего технического состояния, безопасности, реализации прав третьих лиц и так далее. Собственник не только владеет, пользуется и распоряжается, но и содержит имущество и в том числе компенсирует бремя, которое это имущество причиняет третьим лицам. В свою очередь, он может передать все эти права в наем. И, по идее, в таком случае ответственность переносится на нанимателя. И третье лицо, которому нанесен ущерб, может предъявлять требования как к собственнику, так и к арендатору.
Но ранее, исходя из судебной практики, чаще всего дела возбуждались в отношении собственника. С чем это связано, объясняет кандидат юридических наук Андрей Филин:
Андрей Филин кандидат юридических наук «Грубо говоря, сейчас один арендатор, завтра — другой. Он непонятно куда уехал, дальше ты его не находишь. При этом информацию о собственнике получить гораздо легче, и собственник стабильный. И поэтому предполагается, что третьи лица могут знать о наличии договора аренды только в том случае, если эта аренда зарегистрирована. Единственный способ узнать об этом — это Единый государственный реестр недвижимости, получать [оттуда] выписку. В выписке не будет указано, кто собственник, кто арендатор, но будет указано: объект обременен арендой. Но такого никто не делает, потому что регистрируются только договоры на срок свыше 12 месяцев. И поэтому все заключают договор на 11 месяцев. Целесообразность идти к арендатору практически нулевая. Мы идем к собственнику, поскольку у нас есть точная информация, что квартира находится в собственности у конкретного лица. А дальше это уже проблемы собственника — как он будет доказывать, что виноват не он, а третье лицо, то есть арендатор».
Верховный суд постановил, что собственник, с которого взыскали деньги за убытки, в них не виноват, потому что у него есть договор с нанимателем. Из него следует, что первый не владеет этим имуществом в настоящий момент. Поэтому вся ответственность на нанимателе, который к тому же не смог предоставить доказательств того, что потоп произошел не по его вине.
Как собственник может обезопасить себя от подобных инцидентов? Во-первых, в договоре нужно прописывать ответственность, кто за что отвечает. Во-вторых, необходимо подготовить и подписать акт приема-передачи квартиры в момент, когда объект сдается и когда он принимается обратно. Продолжает гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков:
Константин Барсуков гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» «Я рекомендую гражданскую ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам, страховать. Более того, я бы страховал и саму квартиру. Прописать в договоре, что это ответственность арендатора, застраховать это все. Пусть страховая компания потом с него взыскивает. У нас клиент застраховал имущество, когда случился такой казус — был потоп, страховая компания совершенно спокойно выплатила. Страховка недорогая, особенно на фоне арендной ставки. Может стоить 5 тысяч, может 15 тысяч, может и 100 тысяч — зависит от сумм, на которые страхуется, и ответственности, которые несутся. Если страховать обычную квартиру, в пределах 10 тысяч рублей в год, наверное, будет стоить».
В целом юристы удивлены тем, что такое дело дошло до Верховного суда. Подобный вопрос никогда не был спорным: это регулировалось общими принципами ответственности между собственником и нанимателем — никаких разъяснений здесь не требовалось. Но Верховный суд таким образом сформировал судебную практику, и теперь судьи будут ориентироваться на его позицию.
Поэтому у тех, кто сдавал в аренду квартиру и в свое время возмещал убытки самостоятельно, теперь есть возможность взыскать их с нанимателя. Но, по словам юристов, едва ли этот вопрос удастся урегулировать без суда.
Свежие комментарии