Застройщики наращивают строительные объемы, и не только в регионах-лидерах

Майские объемы запуска новых проектов многоквартирных домов превысили и апрельские, и прошлогодние показатели. Важно, что наиболее активные темпы роста демонстрируют регионы, не входящие в топ-10 по объему жилищного строительства

В первые пять месяцев 2024 года российские застройщики более чем активно запускали новые проекты: общий объем выведенных площадей — 19,3 млн квадратных метров, +17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В мае, например, запущено 3,9 млн новостроечных квадратов, что почти на треть больше, чем годом ранее, отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ»*. Если же рассматривать строительный портфель многоквартирного жилья целиком, то с начала года он вырос на 7%, до 113 млн квадратных метров, почти вплотную приблизившись к рекордному значению 2019 года в 118 млн квадратов, подчеркивают эксперты.

Своими подсчетами поделился и портал «Единый ресурс застройщиков»*. Если вкратце, то, по статистике ЕРЗ, с начала года на российском рынке появилось 2307 объектов (на 22,2% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 401,7 тысячи квартир совокупной площадью 19,63 млн квадратов. Конкретно в мае девелоперы вывели 454 новых проекта МКД на 81,3 тысячи квартир общей площадью 3,97 млн квадратных метров, что на 24% превышает уровень мая прошлого года. Больше всего объектов стартовало в Свердловской (33), Новосибирской (30) и Тюменской (29) областях, и по рынку площадь квартир мая-2024 по сравнению с маем-2023 увеличилась на 29%.

По данным исследования «Дом.РФ», накопленные с января по май запуски превышают прошлогодний уровень во многом благодаря высоким темпам строительных работ за пределами регионов, входящих в топ-10 по объему жилищного строительства. Так, по состоянию на 1 июня 43% нового жилья строилось вне лидирующей группы.

«Мы видим, что в региональном разрезе структура жилищного строительства меняется в сторону увеличения предложения в тех субъектах РФ, где девелоперская активность ранее была невысока. За январь — май в топ-10 регионов запущено 9,7 млн квадратных метров новых проектов (+12% год к году). За пределами десятки лидеров объем запусков сопоставим (9,6 млн квадратных метров), однако темпы роста здесь почти в два раза выше (+23% год к году). С учетом адресного расширения семейной ипотеки в пользу жителей регионов с низким объемом жилищного строительства и городов с населением менее 50 тысяч жителей эта тенденция будет только усиливаться», — считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

При сопоставлении динамики запуска новых проектов в Москве и в других регионах бросаются в глаза «классовые различия». В столице, согласно подсчетам экспертов Института развития, почти весь рост новых проектов за пять месяцев 2024 года (2,4 млн квадратных метров, +33% год к году) пришелся на сегмент типового жилья и комфорт-класса (+55% год к году): столичные застройщики стремились вывести в продажу максимальный объем новостроек массового сегмента до 1 июля — даты отключения льготной ипотеки, говорят в «Дом.РФ».

В остальных регионах застройщики наиболее активно наращивали запуски новостроек бизнес- и элитного классов (+59% по сравнению с пятью месяцами 2023 года). Лидерами по росту тут являются Сочи, Симферополь, Владивосток, Краснодар и Казань. Хотя доля этого сегмента в общем объеме запусков остается низкой и на дистанции январь — май 2023 года составляет лишь 10%.

Кстати, что касается устремлений московских застройщиков и вообще нынешнего положения дел в новостроечном сегменте, который на всех парах летит к отметке «час Х»: по оценкам сберовского подразделения «Домклик»*, в мае 2024 года на первичном рынке было заключено 30,4 тысячи сделок, что почти в два раза выше, чем в апреле, и в 4,4 раза выше, чем в марте. Более того, показатель оказался даже выше значений марта — июня 2023 года, которые варьировались от 25 тысяч до 27 тысяч сделок. В свою очередь, доля выдач на новостройки от общего количества ипотечных кредитов выросла до 39,4% (+12,2 процентного пункта по отношению к апрелю) и приблизилась к рекордному значению, которое было зафиксировано в декабре прошлого года (39,7%).

Аналитики «Домклик» связывают существенный прирост спроса на первичном рынке не только с приближающимся завершением программы господдержки, но и с дискуссиями вокруг изменения условий по семейной ипотеке. Напомним, что предложение повысить ставку с 6% до 12% для заемщиков с детьми старше шести лет все еще в игре.

По статистике «Домклик», доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. Наибольший прирост наблюдался в Воронежской области (+18,5 процентного пункта), Ростовской области (+17,5) и Республике Татарстан (+16,1). В Москве и Санкт-Петербурге параметр вырос на 15,1 и 12,6 соответственно. «Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов. Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%», — делится данными директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Аналитики добавляют, что на фоне введения запрета на строительство студий и квартир площадью менее 28 квадратных метров можно ожидать рост спроса на малогабаритное жилье. В последние годы такие квартиры были очень популярны: по данным «Домклик», в 2023 году доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.

Впрочем, в разговоре о запусках новых проектов и общем объеме российского строительного портфеля нельзя не упомянуть, что, по мнению большинства игроков рынка, после 1 июля первичный рынок ждет существенное падение продаж. Оптимальным считается сценарий, в котором фигурирует показатель -30%, пессимисты говорят даже о -50-60%.

Правда, большинство уверено, что постепенно все — и девелоперы, и финансисты, и покупатели — адаптируются к новым условиям. Так что ожидаемое падение будет не слишком долгим и вряд ли заставит банки пересматривать финмодели проектов и давать застройщикам отмашку на кардинальное снижение цен.

* Есть в распоряжении Business FM