В ведущихся уже несколько лет разговорах наконец-то поставлена точка: при определенных условиях получить льготную семейную ипотеку теперь можно и для покупки вторичного жилья. Но это решение государства вызывает столько вопросов, что эксперты говорят не о точке, а скорее о многоточии
Как уже рассказывала «Бизнес FM», через неделю, 1 апреля 2025 года, конфигурация российского ипотечного рынка претерпит очередные серьезные изменения.
По поручению президента страны Владимира Путина действие программы семейной ипотеки расширено, и с 1 апреля она будет распространяться на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов. По словам заместителя министра финансов РФ Ивана Чебескова, которые приводит на своем портале пресс-служба ведомства, «это важное решение, которое направлено на улучшение жилищных условий российских семей, проживающих в населенных пунктах, где практически не строится новое жилье. Таким образом мы продолжаем совершенствовать семейную ипотеку, делая эту меру поддержки адресной».
Как напоминают в Минфине, есть ряд правил, соблюдение которых потребуется при оформлении нового льготного кредита. Купить квартиру на вторичном рынке по ставке до 6% годовых смогут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, и только один раз. Приобрести жилье можно в многоквартирном доме не старше 20 лет, то есть максимум 2005 года постройки. При этом важно, чтобы дом не был признан аварийным.
Кроме того, запрещается приобретать квартиру у взаимозависимых лиц — ими считаются компании, индивидуальные предприниматели и физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты сделок между ними и экономические результаты их деятельности. Налоговики не исключают, что такие лица потенциально могут намеренно завышать или занижать расходы или доходы и таким образом незаконно снижать налоговое бремя или полностью уклоняться от налогов, поэтому соответствующие сделки проверяют с особой тщательностью.
Налоговый кодекс РФ признает взаимозависимыми супругов, родителей (или усыновителей) и детей, братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных, начальников и подчиненных, физическое лицо и организацию, доля участия в которой этого физлица составляет более 25% (причем такая доля определяется как совокупная доля участия физического лица и его родственников в организации), организации, в которых правление или совет директоров больше чем на 50% состоит из одних и тех же лиц и их супругов, детей, родителей и так далее.
Мало того, компании, индивидуальные предприниматели и физические лица могут самостоятельно признать себя взаимозависимыми по иным причинам, не указанным в Налоговом кодексе. А еще фактическую взаимозависимость может установить суд, и это вполне способно стать основанием для признания недвижимой сделки незаконной. Короче говоря, приобретать вторичные квартиры по льготной ипотечной ставке можно будет только у совершенно посторонних, никак не связанных с вами и вашей семьей людей и организаций.
Конечно, с точки зрения граждан, жителей тех самых обойденных новым строительством городов, очередное расширение действия льготной ипотеки — важный шаг. А с точки зрения рынка? Как может и может ли вообще повлиять на российскую сферу real estate данное решение? И какие последствия оно может иметь?
«Льготная семейная ипотека на вторичке, несомненно, оживит рынок недвижимости тех городов, которые попадут в эту программу. Причем не только регулярный рынок квартир, но и прочие сегменты — частных домов, дач, земельных участков: вторичку будет легче продать, и на вырученные деньги часть продавцов будет приобретать другую недвижимость», — считает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Павел Луценко генеральный директор федерального портала «Мир квартир» «Не исключено, что возросшая платежеспособность местного населения кое-где вдохновит застройщиков на возведение новостроек. Также это оздоровит социальную среду и омолодит население — молодежь меньше будет покидать эти города, чтобы переехать куда-то. Они станут растить детей на своей малой родине, а значит, у городов появится будущее. Камнем преткновения этих прекрасных планов может оказаться условие покупать по льготной ипотеке исключительно жилье не более чем 20-летней давности. Такое требование заявлено в данной инициативе правительства. Во многих городах не просто нет новостроек — там ничего не строили с советских времен. А со старым жилым фондом банки, видимо, связываться не хотят. Что делать в этом случае, государственные умы еще не придумали. Мы подсчитали, по каким регионам в нашей базе менее всего квартир в новостройках. Получилось, что этом списке из 40 регионов разброс от нуля объявлений в Чукотском АО, четыре — в Магаданской области и пять — в Ненецком АО, до 7703 — в Кабардино-Балкарской Республике, 7828 — в Смоленской области и 8305 — в Вологодской области. А между ними — Бурятия и Мордовия, Забайкальский край и Тамбовская область, Республика Алтай, Севастополь, Ямало-Ненецкий АО и многие, многие другие».
И по оценкам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой для того, чтобы оценить влияние, которое может оказать на рынок льготно-вторичная ипотечная программа, смотреть надо не столько на число охваченных этим решением городов, сколько на состояние жилого фонда в них.
Татьяна Решетникова заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» «В программу будут включены около 80% городов страны, но доступный по возрасту жилищный фонд составляет в них около 15%. Данные объекты получат дополнительное преимущество при продаже — цены на них могут вырасти примерно на 10%. То есть для собственников квартир в домах не старше 20 лет появляется возможность выгодно продать и купить более просторное жилье, например в старом жилом фонде. Если в городах есть строительство одного-двух домов, то вторичный рынок составит конкуренцию по цене или простимулирует застройщиков к новым проектам, чтобы сохранить преимущество».
Как напоминает руководитель подразделения «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов, слова о возможном и даже необходимом распространении программы семейной ипотеки на вторичный рынок произносились на протяжении всех последних лет и самых высоких трибун — переход инициативы в практическую плоскость был делом времени. Так что нынешнее решение было вполне ожидаемым, и потенциальная аудитория для такой программы, безусловно, есть.
«Действительно, за последнее время в небольших городах стало больше людей, которые теоретически могли бы позволить себе ипотеку для улучшения жилищных условий. Но так как загородный дом готовы покупать далеко не все, а новостроек в этих городах нет, возросшие доходы части населения оседали на рынке недвижимости не столь активно. Теперь дело, наверное, пойдет лучше, хотя пока в этом решении много непонятного: впервые достаточно масштабная льготная ипотечная программа распространена на вторичный рынок, но не до конца ясно, как фактически будет работать кредитование сделок на вторичке», — отмечает собеседник портала.
Алексей Попов руководитель подразделения «ЦИАН.Аналитика» «Наши предварительные расчеты показывают, что под заявленную программу подходят более 700 городов — это те города, где новостроек нет совсем (их сейчас около 600), и еще около 100 городов, где новостроек одна или от силы две. Может показаться, что эти города небольшие и там современной застройки мало. Но нет: ее в принципе чуть меньше, чем в целом по стране, не среднероссийские 17%, но примерно 14% точно есть. Но, повторю, остается много непонятного. Во-первых, банки должны разработать некий механизм для того, чтобы согласовывать такие сделки, и чтобы это не были сделки между друзьями, родственниками и так далее. Для налаживания этой технологии, я думаю, в любом случае потребуется определенное время. И еще один момент — это все-таки сделка не на четком первичном, а на вторичном рынке, где переговоры об условиях сделки, о ее цене проходят несколько иначе. Так что опять же непонятны тонкости, которые будут связаны с регистрацией таких сделок и выделением финансирования на эту программу. Я думаю, до конца непонятно и то, насколько массовой и распространенной она будет, насколько банки будут выдавать соответствующие кредиты, насколько население будет в этом заинтересовано. И да, насколько это скажется на скорости исчерпания лимитов на семейную программу в целом, потому что лимит-то — он один и на новостройки, и на вот этот новый вариант, связанный со вторичным рынком».
Как признается Алексей Попов, пока он не готов сказать, что с апреля 2025 года у нас начнется бум сделок в небольших и средних городах. «Все будет зависеть, повторю, от того, как это будет физически реализовано со стороны банков и вообще всех участников цепочки», — резюмирует эксперт.
P.S. Уже после того, как был подготовлен этот материал, «Дом.РФ» опубликовал на своем сайте официальный список населенных пунктов, в которых возможна покупка жилья на вторичном рынке по программе семейной ипотеки. В него вошел 901 город.
Свежие комментарии