Соседство с выдающимися природными объектами и возможность использовать инфраструктуру сложившегося курорта, мастер-планирование на уровне городского и максимально выверенная плотность застройки — у формирующегося загородного сегмента изначально высокие запросы
Когда и в связи с чем в словаре российского рынка недвижимости появилось понятие «загородный курортный поселок»?
Что это вообще за сегмент такой и можно ли его называть полноценным сегментом? По мнению руководителя подразделения «Циан.Аналитика» Алексея Попова, речь идет об узком маркетинговом термине, который используют профессионалы. «Для обычного покупателя это звучит примерно так же, как «клубный дом» или «трофейная недвижимость»: вроде оба слова понятны, но что точно они означают в словосочетании — неясно», — считает эксперт.Алексей Попов руководитель подразделения «Циан.Аналитика» «Термин появился в начале 2010-х годов, чтобы подчеркнуть преимущества местоположения ряда подмосковных поселков. Его содержание является достаточно широким. В частности, в одной из популярных отраслевых премий это объекты на территории, где «...имеются природные лечебно-оздоровительные ресурсы, развлекательные зоны, инфраструктура и услуги для досуга и занятий спортом…». В такой конфигурации к курортным поселкам можно отнести до трети всего рынка загородной недвижимости. Более требовательный подход к использованию прилагательного со столь сильной положительной коннотацией должен предполагать присутствие рядом с объектом действительно выдающихся элементов природного комплекса. То есть одного соседства с лесом или выхода к пруду недостаточно — нужно, чтобы этот природный объект по-настоящему выделялся на фоне природы региона. Таких проектов не так много — как минимум по причине того, что нестандартных ландшафтов на порядок меньше стандартных, и строительство коттеджных поселков в этих зонах часто осложнено из-за положений природоохранного законодательства, а иногда и противодействия местных жителей».
А вот в понимании специалистов компании NF Group загородный курортный поселок — это жилой поселок, расположенный в непосредственной близости от действующего курорта. «Курорт может включать как водную составляющую (то есть располагаться на «большой воде» — это крупные водохранилища, реки, озера), так и какие-то другие якорные функции, например гольф-поле, горнолыжный комплекс и тому подобное», — поясняет партнер NF Group Ольга Широкова.
Ольга Широкова партнер NF Group «Основным критерием отнесения поселка к курортному, помимо расположения в курортном месте, является наличие доступа к действующей курортной инфраструктуре рядом. В частности, к отелю с развитой инфраструктурой — как закрытой (рестораны, спа-комплексы, бани, аквапарки), так и открытой — прогулочной, спортивной и так далее. Помимо этого, жителям загородного курортного поселка часто доступны дополнительные услуги от отеля: клининг, кейтеринг, услуги садовника или няни. Напомню, что и в советское время, и позже подобные комплексы появлялись на базе различных ведомственных организаций, например ГлавУпДК, в ведении которых находились загородные комплексы: достаточно вспомнить комплекс в Нахабине (ныне «Москоу кантри клаб») или «Завидово». Так называемые курортные дачи в их составе были доступны в аренду ограниченному кругу лиц».
Глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев согласен: «Явление ведет родословную еще со времен СССР, когда для деятелей культуры и науки выделялись дачи повышенного комфорта в наиболее живописных местах Подмосковья и Ленинградской области. Они формировали там отдельные мини-сообщества, объединенные общими увлечениями, досугом, профессиональными интересами и образом жизни». Но соинвестор и акционер курортного комплекса «Рощино residence» Георгий Рыков уверен, что надо заглядывать еще дальше, в глубь веков.
Георгий Рыков соинвестор и акционер курортного комплекса «Рощино residence» «Исторически курортные поселки появлялись вблизи крупных акваторий или в локациях с другими ценными природными ресурсами, например целебными источниками и озерами. Как правило, это были загородные дома, принадлежащие аристократам и выдающимся деятелям искусства и политики. Если верить историкам, формат курортных поселков зародился именно в Санкт-Петербурге, когда Петр I раздавал своим особо отличившимся подданным земли под строительство домов для летнего отдыха. С развитием туризма в стране стали формироваться крупные курортные зоны, в границах которых строились усадьбы и дома для сезонного отдыха. Сегодня курортные поселки стали все чаще строить на берегах рек, озер и в лесу. Главная ценность таких проектов — удаленность от города, экологически чистая локация и высокий уровень сервиса, который гарантирует размеренный и беззаботный период в жизни отдыхающих».
И все же, как отмечает директор по продажам компании Villagio realty Екатерина Крапивина, «в современном понимании словосочетание «загородный курортный поселок» впервые начало использоваться с появлением курорта «Завидово». Это было концептуально новое предложение для загородного рынка — поселок не для постоянного проживания, а для отдыха на выходные и в каникулы. «Более десяти лет назад известными проектами курортной недвижимости стали «Завидово кантри клаб», точкой притяжения которого было 18-луночное гольф-поле, и отель Zavidovo Radisson, а также «Конаково ривер клаб» с богатой инфраструктурой для занятий водными видами спорта, гостиницей и рестораном, где еженедельно собирались звезды эстрады. Проекты развивались логично: сначала была выполнена инфраструктура, потом началась продажа участков или домов. Ведь загородный курортный поселок — это желание землевладельца максимально капитализировать свой актив, а для этого нужно серьезно вложиться в то, что будет привлекать покупателей», — добавляет основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
«Само словосочетание вошло в наш обиход, я бы сказал, в последние несколько лет. Отдельные проекты, включающие в себя какие-то составляющие курортных поселков, конечно же, были и до этого, но не имели такого точного определения. Если говорить про суть этого нового термина, то она исходит из так называемого дома выходного дня и дополнена большим количеством жизненных сценариев, ради которых вы готовы будете приезжать в свой дом каждые выходные», — подводит черту бывший генеральный директор подразделения «Самолет. Загородная недвижимость» Никита Шувалов.
Так какие характеристики являются для загородного курортного поселка обязательными, а без чего можно и обойтись? На сей раз начнем, пожалуй, с визуального ряда, планировочных подходов и вообще с того, что думают о новом сегменте архитекторы и какую роль в его жизни отводят именно архитектуре.
Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ
«Появление формата курортных поселков — логичный и закономерный этап эволюции загородного девелоперского рынка. Шаг за шагом в данном сегменте спрос смещается от строительства отдельных частных домов к созданию продуманной, насыщенной среды проживания. Термин стал активно использоваться в последние несколько лет, отражая растущее стремление к сочетанию комфортного жилья, инфраструктуры для досуга и архитектурной целостности территории. Причем это не просто очередная маркетинговая уловка, а действительно новая парадигма: поселок как курорт, с продуманным сценарием жизни, возможностью отдыха без отрыва от дома, с эстетически выверенной и функциональной застройкой. Ключ к успеху — единая концепция, работающая как слитная система. Здесь важна не только насыщенность инфраструктурой (ресторанами, спортивными и спа-центрами, прогулочными маршрутами), но и качество архитектурного решения, которое способно связать все это в цельно живое пространство. В таких проектах архитектура становится не фоном, а активным участником, она формирует среду, в которой важно все: масштаб, пластика, материалы, сопряжение с ландшафтом. Подход ближе к курортному или мастер-планированию городских кварталов, чем к классической коттеджной застройке. Сложность реализации подобных концепций состоит в нахождении баланса между коммерческой эффективностью и сохранением курортной атмосферы. Избыточная плотность, компромиссы по функциям, слабая управляющая компания — все это разрушает замысел. Проектировать такие поселки нужно с нуля, включая весь маршрут жителя: от утренней прогулки и занятия спортом до вечернего ужина с видом на воду или лес. Это работа на стыке архитектуры, урбанистики и сервис-дизайна. Потенциал сегмента очевиден, особенно в радиусе полутора часов езды от крупных городов, где сочетаются транспортная доступность и природные условия. Спрос будет расти как со стороны жителей мегаполисов, уставших от плотной городской среды, так и со стороны инвесторов, видящих в таких поселках актив с долгосрочной капитализацией. Архитектурно формат будет стремиться к локальности: природные материалы, мягкая палитра, визуальная тишина, контекстуальные решения. Это не просто тренд — это устойчивый сдвиг в сторону среды, где архитектура становится инфраструктурой повседневного комфорта».
Георгий Тюгаев, глава архитектурного бюро HADAA
«В рыночном бизнес-контексте формула курортных поселков окончательно сложилась, когда системные девелоперы начали активно развивать ИЖС. Пожалуй, моментом, когда идея кристаллизовалась в современном виде, можно назвать 2020 год, а триггером — пандемию, придавшую мощный импульс всей загородной недвижимости. Если до этого концепция недалеко выходила за рамки стандартного загородного жилья, то крупные застройщики структурировали ее и превратили в полноценный продукт. Сейчас это слитные кластеры с понятной инфраструктурой, набором общих зон, едиными стандартами застройки и управления. Ключевая характеристика успешного курортного поселка — локация, которая должна быть не только уникальной, но и с возможностью равного использования преимуществ всеми жильцами. Например, если проект расположен на воде, то доступ к комфортной набережной с рекреационной инфраструктурой обязан быть общим. В классических поселках участки вдоль берега или линии леса часто наглухо закрываются разными по стилю и габаритам оградами, превращая территорию в хаотичную нарезку. Иными словами, в курортном поселке четко регламентируются вопросы разграничения участков, обустройство первой линии и общих зон. Выбор стиля, количества и элементов инфраструктуры зависит от концепции проекта, преимуществ локации, портрета потребителя, а в остальном ограничен лишь бюджетом и авторским почерком. Важно и то, что предпочтения покупателей по организации публичных зон могут быть очень гибкими. Где-то они настроены на высокую общественную активность, полноценные кафе и развлекательную инфраструктуру. А в других местах владельцы, наоборот, отказываются от таких элементов или просят адаптировать под менее шумные функции. Первый формат чаще распространен в комбинированных проектах, где число постоянных резидентов и арендаторов примерно равно или преобладает аренда. Второй вариант более характерен для локаций, где большинство собственников проживают сами. С точки зрения архитектурного стиля выбор также практически ничем не ограничен. А вот работа со структурой пространства обладает всеми признаками классического мастер-планирования, присущего городской среде. Среди них можно выделить отсечение гостевых потоков для повышения комфорта владельцев, создание зеленого каркаса территории. Так, в классических поселках межевание проводится по минимальным стандартам, а в курортных под рекреационную функцию и озеленение из земельного банка выделяется больше площадей. Также полосы между участками и дорогами делаются шире, чем обычно. Путь от одной точки до другой не должен лежать вплотную к чужим домам и оградам, а проходить на фоне живописных видов природы. Это во многом и создает то самое ощущение курорта. На этапе создания концепции и проектирования очень важно соблюсти баланс распределения функций на земле. Если переусердствовать с количеством и плотностью жилья в ущерб рекреации, можно легко потерять ощущение эксклюзивности и курорта. Избыточная инфраструктура со своей стороны способна негативно повлиять на маржинальность или оказаться невостребованной».
Говоря о перспективах сегмента, можно найти поводы как для позитива, так и для скепсиса, отмечает эксперт. «В целом это очень интересный формат с большим простором для новых идей, интересных концепций и архитектурных замыслов. С другой стороны, как девелоперский продукт и бизнес-модель курортный поселок работает только в трофейных локациях. Например, создать устойчивую модель продаж и аренды достаточно дорогой недвижимости в рамках таких проектов можно в Курортном районе Санкт-Петербурга или в уникальных частях природного ландшафта Подмосковья. Ведь для успеха необходимо высокое качество природной составляющей, помноженное на удобство транспортной логистики, а мест с такими характеристиками не так много», — утверждает Георгий Тюгаев, закольцовывая свои рассуждения с приведенными в самом начале словами Алексея Попова.
Кстати, по мнению главы подразделения «Циан.Аналитика», «если преимущества объектов данного формата связаны с их внутренним содержанием (то есть соседством и/или видом на аттрактивный природный объект), то недостатки — с более высокими ценами и не всегда корректным соотношением стоимости и качества. И, кстати, в ряде случаев курортные поселки соседствуют с загородными отелями, глэмпингами, прочими местами проведения досуга, что может снижать приватность локации».
Ну а что думают о плюсах и минусах сегмента его непосредственные игроки? Как оценивают покупательский интерес к загородным курортным поселкам? С чем связывают перспективы развития формата? Об этом — в следующий раз.
Свежие комментарии