Различные градостроительные ограничения, особые клиентские запросы, жесткая девелоперская конкуренция — лишь начало списка факторов, которыми обусловлено появление на московском рынке редких форматов жилья
Продолжая начатый в прошлый раз разговор о редких форматах столичного жилья, директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева отмечает, что 10-15 лет назад клиенты элитного сегмента еще не были так избалованы эксклюзивной недвижимостью.
«Часть форматов, которые сейчас активно представлены на рынке, тогда в принципе не встречались в проектах. За эти годы девелоперы существенно расширили продуктовую линейку, поскольку у покупателей формируется все более весомый опыт проживания в элитных комплексах, появляется необходимая насмотренность, и определенная доля клиентов четко понимают, что им обязательно нужны потолки в 7 метров, собственное патио или отдельный вход», — делится наблюдениями собеседница BFM.ru.Вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов вспоминает, что первые пентхаусы (ныне самая популярная из «столичных редкостей») появились в начале 2000-х годов на Остоженке. «Тогда это был эксклюзив, им пентхаусы и остаются, и спрос на них продолжает расти (достаточно сказать, что в первом квартале 2025 года было куплены 11 лотов такого формата). Связано это в первую очередь с их престижным статусом и уникальными характеристиками: это большая, чем обычно, площадь, лучшие панорамные виды на главные достопримечательности Москвы и зеленые массивы, просторные приватные террасы на крыше, а иногда и собственные дровяные камины», — рассказывает эксперт.
При этом если пентхаус — относительно понятная категория, то виллы или ситихаусы — это новый тренд, новый среди редких лотов формат.
Как поясняет Александр Лагутов, «их появление в городе стало следствием каких-то ограничений. Например, на участке можно построить только двухэтажный дом. И в этом случае логичнее продать его особняком или «нарезать» на ситихаусы. Иногда такой формат лучше вписывается в общую композицию проекта. На первых этажах в центре закрытого двора-парка ретейл не нужен — тогда логично сделать его жилым. Но делать просто квартиры в один уровень неинтересно, и тогда появляется двухэтажный ситихаус с отдельным входом и собственным патио. Или строим виллу — тот же загородный особняк, но в черте города, в самом сердце Москвы».По словам эксперта, эволюция редких лотов и появление новых форматов связаны также с предпочтениями клиентов. «Есть запрос на высокий уровень приватности и особые сценарии жизни, которые дарят эксклюзивные планировочные решения. Например, в патио дети в полной безопасности играют на свежем воздухе, взрослые — организуют барбекю-вечеринку или отдыхают с книгой. Есть редкие лоты с еще более эксклюзивным продуктовым наполнением. Скажем, в одном из проектов бассейны располагаются на подземных этажах вилл, а в другом — в самих пентхаусах», — приводит примеры Александр Лагутов.
По оценкам заместителя председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булата Алимова, сегодня пентхаусы, ситихаусы с патио и городские виллы в совокупности составляют не более 10% от общего объема предложения в сегменте делюкс в Москве, однако ситуация тут неоднородная. Так, в первом квартале этого года на рынок вышли сразу три проекта с ситихаусами, хотя сами лоты такого формата стали менее габаритными: средняя площадь сократилась до 255 квадратных метров.
«Одновременно в Москве наметился относительный дефицит городских вилл. Резиденция в центре столицы для одной семьи — эксклюзивный продукт, учитывая стоимость свободной земли и ее нехватку. В итоге география таких проектов, скорее всего, будет расширяться: уже сейчас локация внутри Садового кольца — не главный атрибут элитного класса, новые делюкс-проекты появляются, например, в районе Цветного бульвара», — отмечает Булат Алимов.
Еще один серьезный тренд, на который обращает внимание Оксана Дивеева и о котором в первой части этого материала говорил директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев, связан с тем, что уникальные форматы, раньше встречавшиеся только в элитном сегменте, постепенно переходят в другие классы. «Наглядным примером стали пентхаусы. Еще несколько лет назад клиенту, приобретающему недвижимость бизнес-класса, но с мечтой о пентхаусе, приходилось думать, как объединить квартиры на верхних этажах. Сейчас предлагаются готовые варианты редкого формата для разных сегментов жилья, и в бизнес-классе доступны спроектированные пентхаусы с террасами, которые пользуются стабильным спросом. Это говорит о кардинальной трансформации рынка недвижимости столицы и постепенном формировании своеобразного московского кластера недвижимости», — уверена Оксана Дивеева.
При этом, по ее словам, на данный момент, конечно же, остаются действительно редкие жилые варианты со своей стабильной аудиторией. «Примером могут служить особняки-квартиры — совершенно новый формат коллекционного жилья Москвы, когда в собственность приобретается особняк — памятник архитектуры XVIII века, имеющий юридический статус квартиры. Или такой формат, как скай-виллы, которые являются неким симбиозом городской и загородной недвижимости и открывают архитекторам и дизайнерам новое поле для экспериментов», — рассказывает эксперт.
А что такое редкие форматы с точки зрения затратной и доходной части девелоперского проекта? Как вообще работает их экономика? И в каком ключе будут дальше развиваться «столичные редкости»?
Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат»
«У каждого редкого лота своя маржинальность. Квадратный метр пентхауса, как правило, стоит на 30-60%, а ситихауса с патио — на 10-15% дороже квадрата стандартных квартир в том же проекте. В стоимость редких лотов застройщики закладывают наценку за статус, панорамные виды, приватность, площадь террас и так далее. Редкие форматы элитного жилья представляют собой эффективный инструмент для управления спросом на объект недвижимости. Их обычно выводят в продажу ближе к завершению строительства, чтобы за счет коррекции цен повысить экономику проекта в целом».
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group
«Надо понимать, что именно девелопер включил в свой проект, — квартиру с треугольной гостиной, чтобы «удивить рынок», или уникальный, но при этом продуманный лот. Если мы рассматриваем второй вариант, то редкие форматы не только можно реализовать по более высокой цене, но и с их помощью увеличить стоимость всего проекта. У редких форматов есть своя устоявшаяся аудитория — в первую очередь в элитном сегменте. В данный момент подобным жильем все больше интересуются покупатели премиум- и даже бизнес-сегментов, поэтому его география в проектах девелоперов будет расширяться».
Александр Лагутов, вице-президент по продукту компании Sminex
«Редкие лоты незначительно дороже классических с точки зрения строительства и значительно — в продажах. Средняя цена пентхауса на рынке в четыре раза выше, чем у квартиры: 1,4 млрд рублей против 327 млн рублей за лот. В одном и том же проекте квадратный метр пентхауса дороже, чем у квартиры, на 25%, ситихауса — на 10%. Поэтому с точки зрения экономики присутствие в проекте редких лотов — это скорее выгодная для девелоперов история. Но также это имиджевое и стратегическое решение, которое говорит о высоком статусе дома, о его насыщенном продуктовом наполнении, о самом отношении девелопера, о его стремлении к созданию безупречной среды для жизни и впечатлений. Мы видим в этом большие перспективы: в сегменте недвижимости высокого ценового сегмента эксклюзивность и приватность пользуются большим спросом у клиентов. И на рынке будет появляться все больше элитных проектов значительной площади, где ситихаусы, виллы и пентхаусы гармонично вписываются в общую концепцию и благоустройство».
Под финал имеет смысл привести мнение девелоперов, работающих за границами элитного сегмента: действительно ли редкие форматы жилья, продолжая вносить вклад в развитие столичной элитки, начали завоевывать и другие сегменты? Какой видится общая «картина уникальностей» сегодня и какой она может стать завтра?
Екатерина Фролова, руководитель по продукту компании Plus Development
«Есть ощущение, что редкие лоты (в первую очередь квартиры площади от 200 квадратных метров, пентхаусы, двухуровневые варианты или квартиры с террасами) за последние десять лет стали, скажем так, более редкими. По разным оценкам, в 2015 году около 10-15% новостроек столицы включали такие лоты, сегодня я бы оценила эту долю в 5%. Прежде всего это сокращение касается очень больших квартир: даже у премиальной аудитории изменились предпочтения, спрос сместился в пользу более функциональных вариантов. В целом негативные изменения в экономике и серьезное удорожание жилья замедлили развитие сегмента необычных лотов. А может, просто трансформировали его? Так или иначе, сегодня крупные лоты менее интересны, им на смену приходят «умные» лоты. В частности, сейчас относительно редкими, но все более востребованными считаются квартиры с мастер-спальней, двумя гардеробными, «трешки» с постирочной и квартиры с видами на две-три стороны. Конкурентным преимуществом становятся и не совсем привычные «маленькие» опции: окно в ванной или над столешницей на кухне, угловое остекление, два окна в пол в спальне. Или, скажем, есть интересные планировки, в которых кухня-гостиная занимает центровое место или в мастер-спальне проход в ванную идет через гардеробную. Оптимизация коридоров и умное использование пространства повышает ценность квартир, а нестандартные решения привлекают покупателей. Редкие лоты могут быть как продуктом с высокой маржинальностью (40-60%), так и инструментом продвижения либо позиционирования. Например, пентхаус или лофты с панорамными видом способны повысить статус проекта. Но порой это рискованный актив: редкие лоты продаются медленнее, особенно когда речь идет о квартирах большой площади. Понятно, что после перехода на счета эскроу «длинные» продажи не в приоритете у застройщиков. При этом экономика в затратной части тут может быть очень сложной: панорамное остекление, приватные лифты или усиленные конструкции для террас требуют дополнительных затрат на особые архитектурные или инженерные решения, но в целом само по себе уникальное планировочное решение может повысить себестоимость «редкого лота» на 20-30% и более. Словом, каждый застройщик должен сбалансировать риски: да, редкие лоты могут повысить статус и общую привлекательность проекта, но их аудитория будет изначально узкой, а сроки экспозиции — долгими. Думаю, на массовом рынке лучше делать ставку на функциональные, умные лоты».
Сергей Медведев, директор по продукту и проектированию компании UDS
«Сейчас редких лотов стало больше, чем было, например, пять-десять лет назад. Если десять лет назад это были пентхаусы, двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и лофты, то на протяжении последних пяти лет линейка расширилась за счет квартир с индивидуальным входом с первого этажа или квартир-офисов, а также квартир с мастер-спальней, с окнами в пол и даже с круговыми планировками. Динамика роста подобного предложения объясняется двумя основными причинами: это рост спроса на новинки и конкуренция между проектами. Чем больше преимуществ в доме, в том числе чем разнообразнее форматы квартир, тем выше интерес и шире целевая аудитория. Форматы меняются за счет использования более сложных технических, технологических и архитектурно-планировочных решений. В то же время далеко не для каждого проекта они подходят. Например, чтобы в доме был пентхаус, скорее всего, придется существенно изменить ряд проектных решений, которые приведут к увеличению себестоимости всего проекта. То же самое можно сказать про квартиры с большими террасами — их в доме много быть не может. Это связано как с архитектурой ЖК, так и со спросом на подобное жилье: он довольно ограничен. Квартир с индивидуальным входом с первого этажа тоже по определению не может быть много: играет роль площадь самого этажа. Формат останется редким еще и потому, что сейчас первые этажи проектируют нежилыми, так как для ЖК важнее наполненность социальной и коммерческой инфраструктурой. Но если речь идет о квартирах с мастер-спальней, с окнами в пол, с европланировкой, где кухня совмещена с гостиной, то такие форматы относительно просты в реализации и все чаще встречаются в домах разных классов. На них сформировался спрос, и девелоперы отвечают на него ростом предложения при условии, что это вписывается в экономику проекта».
По мнению эксперта, «тренд на редкие лоты» набирает силу, форматов квартир на первичном рынке становится все больше, архитекторы все чаще используют нестандартные решения, и они вызывают повышенный интерес у покупателей. «Но форматы, требующие особо сложных архитектурных, технических и технологических решений, так и останутся редкими. Другие в силу несложности реализации перерастут этот статус — как, например, квартиры с европланировками, студии, квартиры с окнами в пол, с мастер-спальнями и ряд других. Сегодня цена таких лотов примерно на 5-10% выше по сравнению с классическими вариантами, но на них есть стабильный спрос, поэтому вырастет и предложение», — прогнозирует Сергей Медведев.
Свежие комментарии