Первичный рынок: в состоянии низких продаж, в ожидании ценового падения

Продажи новостроек падают во многих крупных городах страны, включая Москву. А вот цены на жилье падать по-прежнему отказываются. Хотя аналитики уверяют: в ближайшие месяцы цены могут перейти к снижению или хотя бы перестать расти и зафиксироваться на текущем уровне

Продажи новостроек в Московском регионе «в мае рухнули почти на 40% год к году, а по сравнению с апрелем спрос упал на 21%.

В прошлом месяце на первичном рынке жилья в столице и области было зарегистрировано всего 8,4 тысячи сделок, пишут «Ведомости» со ссылкой на данные компании «НДВ супермаркет недвижимости». Максимальное снижение продаж в мае зафиксировано в старой Москве — минус 42% к тому же месяцу прошлого года», — писала недавно Бизнес ФМ.

Подсчеты экспертов системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro* гласят, что и в целом в российских мегаполисах в мае было зафиксировано в сделках только 14,31 тысячи лотов, а это значит, что новостроек было продано на 13,2% меньше, чем в апреле. (Исследованы сделки с новостройками в 15 городах-миллионниках с квартирами и апартаментами всех классов, от юрлица к физлицу, без учета опта. Данные взяты по дате регистрации материнской сделки).

Впрочем, не во всех городах ситуация одинаково минусовая. «Лидером по суммарному количеству лотов в сделках, как всегда, является Москва (с учетом старой и новой территорий города): майский столичный показатель — 5,27 тысячи лотов, что на 21,6% меньше, чем в апреле. Санкт-Петербург традиционно расположился на второй строчке: здесь в сделках участвовали 2,71 тысячи лотов, и это на 12% больше аналогичного апрельского показателя.

Замыкает тройку лидеров Краснодар, где зафиксированы 1,38 тысячи лотов в сделках, что также на 3,8% превышает апрельский уровень», — отмечают эксперты.

Правда, расположившийся на четвертом месте Екатеринбург сродни Москве если не по объему, так по тенденции: его майские 1,31 тысячи лотов в сделках — это на 17,1% меньше, чем было в апреле. Замыкает пятерку лидеров Ростов-на-Дону, и тут тоже падение: 0,92 тысячи лотов, минус 19,3% к предыдущему месяцу. А минимальное количество лотов в сделках среди миллионников по итогам мая отмечено в Омске: всего 0,11 тысячи.

Еще несколько показателей для наглядности. Суммарная площадь лотов в сделках по 15 исследованным городам в мае оказалась на отметке 711,9 тысячи квадратных метров, на 14,7% меньше, чем в апреле. Средняя площадь реализованных лотов осталась на прежнем уровне — 47 квадратов. Средняя цена квадратного метра уменьшилась на 0,2%, то есть, считай, и не уменьшилась совсем, и составила 184,7 тысячи рублей, а средняя стоимость фигурирующих в сделках лотов и вовсе осталась прежней — 8,6 млн рублей.

Максимальная средняя стоимость лота в майских сделках классически зафиксирована в Москве — 20,5 млн рублей. Второе и третье место тоже вполне классически делят Санкт-Петербург и Казань — по 10,6 млн рублей. А самые доступные новостройки возводятся в Воронеже (средний показатель стоимости лота — 6,4 млн рублей) и Волгограде (6,2 млн рублей).

Эксперты «Домклика» и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) также провели исследование динамики цен на российском рынке жилой недвижимости в мае 2025 года*. «Вопреки звучавшим в экспертном поле ожиданиям, отмена банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки не привела к снижению цен. При этом цены на новостройки растут очень медленно, после отмены программы «Господдержка» их средний номинальный рост составляет всего 3,4% в годовом выражении. Цены на вторичное жилье растут быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Сокращается доля покупок жилья за собственные средства, выросло количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на первичном и на вторичном рынках», — подчеркивают эксперты.

Согласно данным «Сбериндекса» о заключенных ипотечных сделках «Сбера», в мае средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ выросла на 0,7%, составив 173,4 тысячи рублей. Лидерами по стоимости квадрата строящегося жилья остаются Москва (352,6 тысячи рублей), Санкт-Петербург (255,1 тысячи рублей), Московская область (190,4 тысячи рублей), Республика Татарстан (187 тысяч рублей) и Ленинградская область (171,7 тысячи рублей). Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, как и в апреле, отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, их диапазон — от 101,6 тысячи до 128,7 тысячи рублей за квадратный метр.

Сравнение данных «Сбериндекса» и «Домклика» показало, что в мае на первичном рынке различие между ценой квадрата в объявлениях и в сделках уменьшилось и составило 11,3% (против 12,8% в апреле). Причем майский показатель — минимальный с декабря 2024 года, подчеркивают эксперты.

«Как и в апреле, наиболее высокие значения этого показателя зафиксированы в Москве (26,7%), Нижегородской и Калининградской областях (18,9% и 18,6% соответственно), Республике Башкортостан (15,8%), Краснодарском крае (13,6%), Санкт-Петербурге (12,8%) и Республике Татарстан (12,5%). В апреле мы отмечали, что в этот список попали практически все регионы, пользовавшиеся в последние годы повышенным спросом у покупателей жилья. Отметим, что еще в двух популярных курортных локациях — Республике Адыгея и Алтайском крае, которые не входят в число крупнейших регионов по числу сделок, этот показатель также очень высок (21,1% и 14% соответственно). Во всех этих регионах продавцы максимально стараются удерживать цены от снижения. При этом в ряде регионов цена сделки превысила цену объявления. В лидерах — Воронежская, Ленинградская и Пензенская области (цена объявления к цене сделки: -5,8%, -4,1% и -1,3% соответственно)», — говорится в исследовании «Домклика» и ЦФА.

Что же ждет рынок новостроек дальше? «Годовые темпы роста цен на первичное жилье продолжают снижаться (в мае номинальный рост год к году составил 7,1% против 7,7% в апреле). Доля ежемесячных продаж уже 10 месяцев подряд не может превысить 2% от всего объема стройки. В мае было продано всего 1,5% от этого объема, причем наиболее заметно «просели» покупки за собственные средства, показав самый низкий результат с января. Это может объясняться как снижением доли рассрочек, так и снижением до 1% доли инвестиционных сделок. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) стагнирует. Все это говорит в пользу того, что цены в ближайшие месяцы могут перейти к снижению или зафиксироваться на текущем уровне», — считают аналитики.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ