Распоряжение общим имуществом, полученным в долевую собственность, без согласия другого владельца нарушает его права собственности, следует из постановления высшей судебной инстанции. Поводом стало дело из Архангельска, где брат оспорил действия сестры, сдавшей жилье без его разрешения
Верховный суд РФ постановил, что сдача комнаты в квартире, находящейся в долевой собственности, без согласия других владельцев нарушает их права.
Поводом стал спор между братом и сестрой из Архангельска. Они получили в наследство квартиру, жилье поделили. После того как сестра сдала комнату, которая была у нее в долевой собственности, брат подал в суд. В иске он указал, что родственница нарушила его право на неприкосновенность личной жизни и семейную тайну. Кроме того, по мнению истца, таким образом сестра пыталась заставить его выкупить долю по завышенной цене.
Суды трех инстанций отклонили иск, но Верховный суд встал на сторону мужчины и отправил дело на пересмотр. Тем более что норма по сути не является прецедентом и существует в Гражданском кодексе, в статье 247.
Владение и распоряжение долевой собственностью — разные вещи. И в случае сдачи комнаты в аренду речь как раз идет о распоряжении, когда необходимо спрашивать согласия всех владельцев квартиры, говорит адвокат, руководитель юридической фирмы по семейным и наследственным делам Arfemida Анастасия Расторгуева:
Анастасия Расторгуева адвокат, руководитель юридической фирмы по семейным и наследственным делам Arfemida «Пользоваться вы этой комнатой можете как хотите, если она выделена вам. Но это пользование. А аренда — это уже распоряжение, а распоряжаться собственники должны вместе. Поэтому здесь ВС взял на себя, наверное, миссию напомнить то, что написано в кодексе. Другое дело, что ваш вопрос касался возможного злоупотребления — и вот здесь их действительно множество. Потому что у нас, как мне кажется, не хватает нормы, которая способствует, условно говоря, понуждению прекращения этой долевой собственности. Потому что распоряжаться, как мы уже поняли, ей можно только совместно. Но при наследстве либо когда собственность делится между супругами, бывает что люли не могут договориться. Есть в некоторых зарубежных правопорядках норма: если супруги разводятся, делят имущество, и не могут пользоваться им вместе — можно понудить продать, например, весь объект, деньги разделить. У нас нельзя. Этой нормы давно не хватает, потому что есть действительно огромное множество сособственников, кто сталкивается с тем, что, условно говоря, один там живет, а второй — там и жить не может, и пользоваться не может, и выкупить долю не может, и продать — как бы она на сторону вроде как никому не нужна, а собственник ее не покупает».
Если же договориться мирным путем не получается, тот, чьи права собственности нарушают, вправе требовать защиты в судебном порядке, напомнил Верховный суд. Тем более что в законе не уточняется, что при сдаче комнаты в аренду договор должен подписывать каждый из владельцев общего имущества, продолжает управляющий партнер юридической компании «Пионер Лигал» Михаил Левин:
— С точки зрения реальной практики, как защититься — и возможным арендодателям, кто собирается сдавать свою долю, и тем, кто живет в соседних комнатах и имеет свою долю? Как сделать так, чтобы им не попался какой-нибудь неблагонадежный арендатор, или, может быть, вообще наложить вето на сдачу в аренду?
— Защитой здесь являются, как обычно, две составляющие. Это либо собственники договариваются между собой. Если кто-то из них злоупотребляет правом или просто нарушает закон — защищают свои права в суде. Потому что какие-то нормы прямо урегулированы законом, какие-то — косвенно. Но если человек злоупотребляет, прямой запрет или прямое регулирование не всегда является гарантией того, что он не будет нарушать или пытаться злоупотреблять правами. Обычные, так сказать, люди, граждане, не придают значения — они не различают эти нюансы. Тут как раз стоит проконсультироваться у юриста: долевая там собственность или общая — чтобы не возникало потом даже у арендатора проблем с пользованием, и у других собственников тоже. При заключении подобных сделок с недвижимостью просто посоветоваться с юристом — это недолго и недорого, но защитит от подобных вопросов в дальнейшем.
В апреле этого года в Госдуму также внесли предложение запретить сдавать жилье без письменного согласия соседей. Речь идет о случаях, когда договор найма не оформляется по закону. Также хотят ввести штрафы для тех, кто сдает жилье без официальных бумаг.
Свежие комментарии