Как говорят игроки рынка, за последнее десятилетие московские квартиры бизнес-класса стали в среднем меньше, но сами проекты — куда интереснее. За это время в элитном сегменте успели отказаться от долларовых цен, нарастить объем предложения, расширить географию застройки и столкнуться с сильно помолодевшим клиентом
Сумасшедший рост количественных показателей, измеряющийся даже не десятками, а сотнями процентов, кардинальный продуктовый сдвиг, сделавший дворы без машин, европланировки, подъезды на уровне земли и прочие мечты 10-летней давности обязательными составляющими жилых комплексов, рост спроса, в том числе со стороны тех групп потенциальных клиентов, которые в предыдущие годы скорее предпочли бы снимать жилье (студенты, молодые пары, одинокие люди), — так игроки рынка, с которыми побеседовал портал «Бизнес FM», описывали сдвиги, произошедшие за последние 10 лет в сегменте столичного жилья массового спроса.
А чем прошедшее десятилетие запомнилось представителям более высокобюджетных сегментов?
Рассуждая об изменениях, произошедших на рынке жилья бизнес-класса* (не только столичного, а вообще), генеральный директор компании LAR development Евгений Бескровный отмечает сокращение площадей, которое компенсируется продуманностью планировок, и увеличение доли функциональных общественных пространств.
Также, по оценкам эксперта, результатом десятилетнего развития стала выработка строгих стандартов, ставших своего рода визитной карточкой сегмента (например, трехметровые потолки, панорамные окна, дизайнерская отделка общественных зон, просторные лобби, архитектурная подсветка фасадов), и существенное расширение географии проектов, которые теперь могут появляться далеко не в самых центровых городских районах. Столичный бизнес-класс по большей части подтверждает эти выводы.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
«Рынок новостроек бизнес-класса сделал большой качественный скачок. В сегменте появились опции, которые десятилетие назад были характерны для более высоких классов: авторские фасады, элементы системы «умный дом», собственная инфраструктура ЖК, просторные лобби, дизайнерская отделка МОПов, нестандартные детские игровые площадки. Изменилось и благоустройство: сейчас это ландшафтные дворы, скверы и набережные, а процент озеленения растет. Лоты в среднем стали меньше: 62,8 квадратного метра в конце 2024 года против 74 квадратных метров в конце 2017 года. В приоритете — эргономика планировок: отдельные небольшие кухни остались в прошлом, теперь повсеместно проектируются кухни-гостиные, сокращены неиспользуемые метры длинных коридоров или прихожих. Квартирография становится все более разнообразной: появляются урбан-виллы и лоты с террасами, патио и мастер-спальнями. Растет высотность комплексов и роль авторской архитектуры. Больше внимания уделяется эстетике: кондиционеры покинули фасады домов, в бизнес-классе блоки чаще размещают на специальных скрытых балконах. Примета последних трех лет — уход от лотов с чистовой отделкой: так, если в конце 2021 года их доля составляла 14%, то к концу 2024-го сократилась до 7%, и этот тренд будет лишь набирать обороты».
***
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
«Рынок новостроек бизнес-класса претерпел значительные изменения за последние годы. К примеру, существенно расширилась география проектов. Если раньше была строгая привязка к локации в пределах Садового кольца, то сегодня новые ЖК представлены в том числе за пределами ТТК. Этому способствовало, помимо прочего, увеличение числа игроков-застройщиков, которые включили в свой портфель, наряду с объектами комфорт- или премиум-класса, и проекты бизнес-сегмента. Еще одной тенденцией последнего десятилетия стало появление на рынке бизнес-класса апартаментов. Отмечу, что в этой нише большой простор для внедрения передовых решений, которые сложно реализовать в классических жилых домах. Это, например, нестандартные планировки, общая компоновка ЖК и так далее. За это время бизнес-класс стал более концептуальным. Сформировались «правила игры», и сегодня принципиально важно не только престижное местоположение, но и соответствующая инфраструктура, архитектура, общая концепция ЖК, то есть некая базовая идея, которой следует весь проект. Жилые комплексы стали более интересными, яркими и непохожими друг на друга. Отмечу, что некоторые моменты сложно отнести к положительным. Я говорю о трансформации площадей квартир в сторону уменьшения, которая имела место быть в последние годы. Так, сегодня минимальная площадь лота в бизнес-классе может составлять 25-30 квадратных метров, а проектов, где минимальная площадь начинается хотя бы от 43 квадратов, на рынке немного».
Ну а как же за 10 лет изменился столичный рынок элитного жилья? В данном случае делить его на сегменты — премиальный и делюкс — не стоит, поскольку в 2014-2015 годах определения «премиальный» просто не существовало (как, впрочем, не было определений «комфорт-класс», «комфорт+», «бизнес-лайт» и так далее). Поэтому просто поговорим о старой доброй элитке.
Екатерина Румянцева, основатель экосистемы Kalinka:
«За 10 лет рынок элитной недвижимости Москвы заметно вырос: растут объемы предложения и качество продуктов, цены и спрос. В числе основных трендов отмечу ценовой переход из долларов в рубли. Рост цен в рублях за 10 лет составил до 150%, а в долларах в 2014 году показатель был выше нынешнего на 4%. Налицо существенный рост предложения — на 108% (с 270 тысяч квадратных метров в 2014 году до 564 тысяч квадратных метров по итогам 2024 года), а также рост доли делюкс-класса до рекордных значений. Средняя площадь лота за 10 лет снизилась на 4%: со 150 до 144 квадратов. Также необходимо подчеркнуть, что 10 лет назад 28% предложений было представлено в Хамовниках, сейчас же на первом месте Пресненский район — 20%, а на втором месте, как и 10 лет назад, — Замоскворечье, хотя в 2014 году здесь продавалось 25%, а в 2024 году доля района составляла 11%. Наконец, налицо рост емкости рынка: за 10 лет годовой спрос вырос почти в четыре раза как по количеству сделок, так и по сумме в рублях».
***
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group:
«Рынок изменился колоссально, перейдя от рынка продавца к рынку покупателя. Большой объем предложения позволяет клиентам быть более избирательными, выросли требования к качеству продукту и локации. Значимым событием стало то, что все цены в элитном сегменте «ушли» от доллара к рублю, при этом проекты все равно зависят от курса валют, так как необходимо частично закупать иностранные материалы. Сейчас очень «помолодел» клиент: с развитием цифровых технологий появились источники дохода, благодаря которым на смену поколенческим миллионерам приходят бизнесмены новой формации. Укрупнился масштаб элитных проектов: если 10-15 лет назад весь делюкс формировали маленькие клубные дома, то сейчас клиенты сегмента оценили квартальную застройку и большие проекты с новыми форматами недвижимости — мезонетами, квартирами-особняками. При этом сегодня покупателям важно не только безупречное исполнение проекта, но и соответствующий уровень сервиса, который уже может «поспорить» с консьерж-службами пятизвездочных отелей».
***
Екатерина Батынкова, директор по продажам ГК «Галс-девелопмент»:
«Главным изменением на рынке элитной недвижимости стал существенный рост объемов предложения и постепенное возвращение к значениям десятилетней давности. Мы помним недостаток качественного предложения, который начался еще в 2015 году, достигнув своего максимума в 2020-2021 годах. В продаже были представлены проекты, давно введенные в эксплуатацию, большей частью с неликвидными лотами. За последние три года в высокобюджетном сегменте вышло более 55 новых жилых комплексов, из них 30 относятся к элитному и делюкс-классу. А к концу 2024 года объем предложения вырос более чем на 30% относительно 2023 года. Рост цен также остается ключевым трендом. На начало 2025 года средняя цена за квадратный метр на элитном рынке жилых проектов достигла 3 млн рублей, увеличившись за год на 30%, а за пять лет — почти в три раза. Исторически, после перехода на рублевые цены в 2015 году, стоимость высококлассного жилья сначала претерпела коррекцию вниз, а с 2017 года стала постепенно расти. Спрос на элитную недвижимость также сегодня на подъеме: количество сделок по ДДУ в 2024 году выросло на 80% по сравнению с предыдущим годом. Здесь важным фактором является низкая зависимость сегмента от колебаний ипотечного рынка и высокая инвестиционная привлекательность как инструмента сохранения капитала состоятельных покупателей».
***
Роман Семчишин, вице-президент по продажам компании Sminex:
«Прежде всего рынок доказал свою устойчивость — геополитика и ограничения лишь на короткое время притормаживали спрос. Индекс стоимости элитной недвижимости это показывает: средняя стоимость элитного квадрата за последние пять лет все равно выросла в 2,3 раза, до 2,43 млн рублей. Началось укрупнение рынка: выигрывают системные девелоперы, знающие покупателя и особенности работы в Москве и обладающие обширным портфелем на любой вкус. Дальше: элитная недвижимость шагнула за границы Садового кольца. Только в 2024 году на рынок вышли 14 новых домов, часть из них — как раз за Садовым. Происходит и увеличение масштабов девелоперских проектов: 10 лет назад понятий «элитный квартал» и «элитный город» не существовало».
Наконец, переменились предпочтения покупателей, делится наблюдениями эксперт. «Если 10 лет назад клиенты делали выбор в пользу больших квартир и их безопасности, то теперь важны инфраструктура для всех жителей, функциональные планировки, качество строительства и отделки общественных зон.
Дворы-парки, системы безопасности, комфортные паркинги уже воспринимаются как неотъемлемая часть элитного продукта», — резюмирует Роман Семчишин.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Свежие комментарии