Сколько и где строят, почем продают и покупают столичные офисы — темы важные. Но не менее важно, что именно строят современные офисные девелоперы и за что готовы платить нынешние арендаторы и покупатели
В продолжение разговора о нынешнем положении дел на офисном рынке Москвы Бизнес ФМ попросила игроков сегмента рассказать, как за последние десять лет изменились столичные офисы.
Какие тренды определяют нынешние подходы девелоперов? И на какие офисные характеристики обращают особое внимание покупатели и арендаторы?Валентин Кусов, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Nikoliers:
«Современные офисные проекты кардинально отличаются от того, что строили десять лет назад. Если раньше девелоперы создавали стандартные офисы, ориентированные исключительно на максимизацию арендопригодных площадей, то сегодня ключевой тренд — создание многофункциональных экосистем. Раньше главными преимуществами считались престижный адрес и класс здания. Современные проекты предлагают принципиально иной подход: трансформируемые open space пространства с возможностью быстрой перепланировки, встроенные коворкинг-зоны и социальные хабы (с кафе, фитнесом и лаунж-зонами). Важнейшее отличие — переход от изолированных бизнес-центров к концепции «15-минутного города», где офис органично интегрирован в городскую среду с жильем, парками и сервисами в шаговой доступности, в частности благодаря программам КРТ и МПТ. В рамках этих инициатив до 2030 года планируется ввести более 1,7 млн квадратных метров офисных площадей, при этом уже в 2025 году доля проектов в рамках программы МПТ должна достичь 33% от общего объема годового ввода.
Современные офисные кластеры создаются как открытые экосистемы, где поощряется коллаборация между арендаторами, а часть пространств доступна не только работникам, но и жителям района — к примеру, благоустроенные парки и набережные рядом, ретейл на первых этажах. Изменения коснулись также конструктивных особенностей — девелоперы значительно чаще стали предусматривать террасы и балконы внутри офисов, а также общие зеленые пространства, доступные резидентам здания, например общую зону на стилобате или эксплуатируемой крыше. Таким образом, если десять лет назад ценность офиса измерялась квадратными метрами, то сегодня ключевыми стали качество среды, технологичность и возможности для синергии».***
Денис Колокольников, управляющий партнер компании RRG:
«За последние десять лет офисная недвижимость в России, особенно в Москве, заметно эволюционировала. Существенно улучшилось качество самого продукта — с точки зрения как архитектуры, так и инженерных решений. Современные офисные здания проектируются с учетом актуальных потребностей: улучшена планировка, увеличена высота потолков — теперь это чаще 3,5 метра, что воспринимается как стандарт качественного офисного пространства (хотя еще десять лет назад встречались офисы с потолками 2,8 метра). Заметно возрос уровень инженерной инфраструктуры и внимания к устойчивому развитию. Бизнес-модель в сегменте также изменилась: если ранее офисы в основном строились под аренду, то сейчас преобладает модель продажи. В условиях высокой ключевой ставки это зачастую единственно работающая с экономической точки зрения стратегия. При этом значительная часть покупателей — конечные пользователи, а не инвесторы: сегодня можно говорить о том, что не менее половины, а то и больше приобретают офисные помещения под собственное использование. Одним из ключевых факторов конкурентоспособности стала развитая внутренняя инфраструктура. Речь идет не только о стандартных решениях вроде кафе и ресторанов, но и о полноценной системе сервисов: торговые площади, фитнес-залы, конференц-залы, коворкинги, сервисные офисы, другие функции, позволяющие обеспечить максимальную автономность и комфорт. Особенно востребованы МФК, где 30-40% площади занимают другие форматы — торговля, сервисы, спорт, апартаменты. Это кардинально повышает ликвидность объектов. Важно, чтобы такая инфраструктура работала не только в будни, но и в выходные, учитывая трафик из прилегающих жилых районов. Если рядом есть жилой фонд, который может быть охвачен инфраструктурой бизнес-центра, это может повысить целевую долю торгово-сервисных функций с базовых 5-6% до 7-8%, что повышает устойчивость проекта и его операционную эффективность. Девелоперы предлагают все больше дополнительных услуг — ремонт, подбор арендаторов, техническое сопровождение. Снижается минимальный формат лота: сегодня востребованы офисы площадью от 40-50 квадратных метров. Также активно развивается программа по стимулированию создания мест приложения труда (МПТ), которая способствует созданию офисной недвижимости в жилых районах и формированию более сбалансированной городской среды».
***
Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент»
«Пандемия и удаленная работа изменили офисную культуру: ушла гонка «быстрее, выше, сильнее», вырос запрос на wellbeing как на работе, так и в личной жизни и, как следствие, на гибкость и комфорт рабочего места. Раньше фокус был на функциональности и плотной рассадке, сегодня их сменили комфорт и индивидуальная рабочая среда. Наряду с кабинетами и open space активно развиваются модели «гибких» пространств и «горячих столов», где можно выбирать место или адаптировать его под каждого сотрудника. Применение умных технологий для управления освещением, температурой, доступом и другими системами становится стандартом. Запрос со стороны арендаторов и покупателей также изменился. Офис сегодня — это часть ДНК бренда и важный инструмент в борьбе за таланты. Архитектура, дизайн помещений и впечатление от них должны вдохновлять, помогать сохранять контакт с командой и повышать продуктивность сотрудников. Именно поэтому на рынке офисной недвижимости так популярна концепция «город в городе», когда в периметре одного здания, помимо работы, можно решить множество бытовых ежедневных задач, а также качественно отдохнуть. Например, в одном из бизнес-центров в стилобатной части разместятся торговая галерея с кафе, ресторанами, магазинами и другими объектами стрит-ретейла, а на втором этаже расположится фитнес-клуб с бассейном. В другом проекте на крыше стилобата (на площади более 2,7 тысячи квадратных метров) возможно оборудовать «зеленые» переговорные с уличными диванами и креслами, рабочие места под открытым небом, лаунж-зоны, площадки для мероприятий и спортивно-развлекательное пространство с настольным теннисом, мини-гольфом и петанком».
***
Павел Барбашев, коммерческий директор компании O1 Properties:
«Сегодня девелоперы проектируют пространства с гибкой планировкой, где преобладает формат open space, предусмотрены зоны отдыха и коллабораций, а также расширенная инфраструктура — от велопарковок до химчисток и спортивных залов. Более того, офисы проектируются чаще всего с учетом мелкой нарезки с целью последующей продажи. Десять лет назад акценты были иными: просторные помещения, часто с кабинетными планировками, представительскими зонами, VIP-лифтами и большими лобби. При этом для лиц, принимающих решение о покупке или аренде офиса, ключевой критерий выбора остался неизменным — это локация: она по-прежнему на первом месте, как и десять лет назад. Затем идут стоимость, класс здания, транспортная доступность. Отдельный акцент — близость к крупным автомагистралям. Если говорить о конечных пользователях, то мы видим рост внимания к качеству времяпрепровождения в офисе и в бизнес-центре. Согласно нашему совместному исследованию с компанией «Технологии доверия», сегодня людям важны: расстояние от метро не более десяти минут пешком, рестораны, кафе и столовые в шаговой доступности или в бизнес-центре, качество работы управляющей компании, общественные зоны отдыха. Внутри офисов востребованы зоны для питания, качественная система кондиционирования и освещения, возможность персонализировать рабочее место, а также достаточное количество переговорных комнат».
***
Денис Кувшинников, директор департамента интерьеров ABD architects:
«Как правило, новые офисные здания в Москве имеют более высокие показатели по высоте этажа (в бетоне от 3,7 метра до 3,9 метра) и продуманную, красивую входную группу. При этом мы рекомендуем тщательно проверять показатели базовых инженерных систем, так как зачастую девелопер ориентируется на некие средние показатели, а будущий арендатор или собственник хочет разместить как можно больше рабочих мест. Жалобы на «мало воздуха, душно, жарко» остаются в топ-3 жалоб сотрудников. Ну и последнее — это фокус на продажу, в том числе инвесторам, поэтому почти все новые здания предлагают «мелкую нарезку» этажа, что приводит к наличию эвакуационного коридора на этаже. Впрочем, с учетом текущей низкой вакансии выбора у потребителя почти нет. А с учетом высокой стоимости на отделку и оснащение офиса, часто потребитель решает остаться в старом офисе и дождаться более благоприятных рыночных условий».
Куда же движется офисный рынок Москвы? Каким мы, скорее всего, увидим его в обозримом будущем? Как отмечают эксперты Nikoliers, в структуре строительства ближайших трех лет преобладают бизнес-центры, также предназначенные на продажу блоками. Поэтому текущий спрос на качественные крупные офисы в аренду (особенно площадью от 5 тысяч квадратных метров) останется неудовлетворенным, а высокий уровень поглощения сохранится благодаря сдаче объектов с минимальной долей свободных площадей (средняя вакансия в строящихся объектах с вводом в 2025-2027 годах составляет 35%). Объекты полностью реализуются еще до ввода в эксплуатацию, и рост объемов офисной недвижимости в 2025 году будет обеспечен за счет BTS-проектов (по итогам первого квартала проекты, возведенные для конкретного заказчика, составляют 32% от объема ввода в 2025 году).
Кроме того, в условиях ограниченного объема качественных площадей на классическом офисном рынке растет спрос на гибкие офисные решения. «Сегмент сервисных офисов начал активно развиваться и набирать популярность на московском рынке лишь в последние пять лет. Только за 2024 год уровень вакантности снизился на 3,9 процентного пункта, а средняя стоимость фиксированного рабочего места выросла на 12,1% благодаря активному спросу на спекулятивное предложение и крупным BTS-сделкам. Также на фоне нехватки традиционных офисных помещений и растущих затрат на отделку и оснащение крупные арендаторы все чаще выбирают сервисные офисы. Ожидается, что эта тенденция продолжится в ближайшие годы», — считает Валентин Кусов.
Что касается самого продукта, то офис, по словам Павла Барбашева, продолжает трансформироваться в сторону большего комфорта, гибкости и заботы о человеке. «Сегодня это уже не просто место для выполнения задач, а важный инструмент построения корпоративной культуры. Мы видим, что компании все чаще рассматривают офис как часть своей HR-стратегии. Эта тенденция, безусловно, будет только усиливаться, с чем будет связан рост значимости инфраструктурного наполнения и бизнес-центров, и конкретно офисов, увеличение количества зон для отдыха и коллабораций», — уверен эксперт.
«Можно отметить тренд на развитие продукта с полной отделкой, расширение формата гибридной аренды и покупки, а также появление сервисных офисов в составе МФК. Все это делает офисные пространства более привлекательными для конечных пользователей. Внедрение энергоэффективных и технологичных решений, ориентированных на снижение эксплуатационных расходов (OPEX), также становится важным элементом привлекательности. Данные подходы могут снижать операционные затраты на 30-40%, что в свою очередь увеличивает рыночную стоимость офисной площади на 30-40 тысяч рублей за квадратный метр», — делится подсчетами Денис Колокольников.
По мнению Светланы Мазур, будущее офисов — за экологичностью, энергоэффективностью и заботой о благополучии сотрудников. «Именно поэтому мы внедряем цифровые двойники зданий — это виртуальная модель объекта, созданная с помощью BIM-технологий, которая содержит полный набор данных об инженерных системах и помогает моделировать работу здания еще на этапе проектирования. Такой подход позволяет выбирать наиболее экологичные и экономичные решения, снижая энергозатраты арендаторов на 15%. И для нас, например, ESG-принципы остаются ключевыми: они формируют среду, бережную к здоровью и психоэмоциональному состоянию пользователей офисов», — подчеркивает собеседница Бизнес ФМ.
«Рынок не предлагает простых решений и движется в сторону BTS-проектов, основная цель — максимально сократить разрыв между финансированием строительства (которое крайне дорогое) и арендной платой или покупкой. Поэтому искусство в том, чтобы найти проект на ранней стадии, который подходит по расположению и основным техническим характеристикам, и договориться о сделке», — ставит финальную точку Денис Кувшинников.
Свежие комментарии