Подъезд, лобби, гранд-лобби — в современных жилых комплексах места общего пользования (МОПы) начинают играть все более важную роль в покупательском выборе. Потому что теперь это не просто «перемычка» между улицей и квартирой, не только лицо всего проекта, а общественное пространство с множеством функций, в том числе социальных
Принято считать, что история подъездов (парадных входов в здание) началась у нас в стране в XVIII веке со строительства в Санкт-Петербурге каменного дворца Александра Меншикова.
«Изначально каменное здание состояло из центрального корпуса и двух флигелей, потом его расширили с помощью корпусов с северной и западной стороны. Главный вход был украшен портиком из деревянных колонн, имитирующих камень, а над ним сделали лоджию для оркестра — он встречал гостей, прибывающих по реке.
Понятно, что за три с лишним века (Меншиковский дворец был построен в 1714 году) подъезды изменились, мягко говоря, сильно. Советская власть отказалась от их богатого убранства в пользу практичности, а период индустриального домостроения сделал их типовыми, повсеместно оснастив глухими дверями, небольшими окнами, рядами почтовых ящиков и неказистой доской объявлений. Такие подъезды по-прежнему дарили защиту от зноя и холода, ветра и дождя, но какой-то иной функциональности в подавляющем большинстве случаев не предполагали. И вообще их хотелось как можно скорее миновать, чтобы оказаться в квартире, — то есть по-настоящему дома.
Сегодняшние МОПы обеспечивают доступ к удобствам и услугам, которые не привязаны к конкретной квартире, но являются общими для всех жильцов и потому должны, по идее, представлять интерес для всех без исключения потенциальных покупателей. Как подчеркивает директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, «сейчас для людей важно комьюнити. А что такое комьюнити и место дислокации этого комьюнити? Это как раз те самые МОПы. Поэтому на сегодня входные группы, оборудованные лобби, а также придомовая территория являются определяющей и основополагающей опцией для выбора покупателя и принятия решений о приобретении того или иного объекта».
Однако, как гласит исследование компании «Главстрой регионы», изучившей более 100 жилых комплексов Московской области, более чем у половины продуктовых сайтов ЖК отсутствует или крайне затруднителен поиск информации о входных группах. При этом сами проекты позволяют сделать вывод: девелоперы считают, что подъезды, во-первых, обязаны быть полезными и функциональными.
«МОПы проектируются в соответствии со множеством нормативов и стандартов. Во-первых, они должны соответствовать требованиям комфорта и эстетики — за это в первую очередь отвечают внутренние стандарты девелопера. Во-вторых, они должны быть безопасными: ширина коридоров, размеры дверей, используемые материалы отделки должны отвечать требованиям пожарной безопасности и обеспечивать безопасную эвакуацию в случае чрезвычайной ситуации. В-третьих, в здании должна быть обеспечена возможность беспрепятственного и безбарьерного перемещения маломобильных групп населения. Это не только люди с ограниченными возможностями, но и пожилые, родители с колясками и так далее. Для этого все входы в дом должны быть организованы с уровня земли, без ступеней», — перечисляет главный архитектор «Главстрой регионы» Виталий Волохин*.
Во-вторых, кроме удобства, безопасности и наличия колясочных, консьержных, мест для хранения хозинвентаря и почты, важным для современных покупателей (а, стало быть, и для девелоперов) является цветовое решение входной группы. «Сегодня застройщики предпочитают использовать светлые красочные решения. В отличие от своих предшественников, которые зачастую не отличались дружелюбием и комфортом, нынешние места общего пользования дарят атмосферу уюта и защищенности», — отмечают в «Главстрой регионы».
Какими еще видят современные МОПы игроки рынка? Согласны ли с мнением, что внешний вид и функциональное наполнение мест общего пользования — важный для покупателей критерий выбора? И как, с их точки зрения, будут эволюционировать МОПы в ближайшем будущем?
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet
«На самом деле, МОПы определяют статусность того или иного объекта. То есть то, что заявлено рендерами либо продавцами, фактически подтверждается МОПами. Лобби либо входные группы — они являются лицом любого жилого комплекса, эстетические, дизайнерские, привлекательные. Большая доля сегодняшних покупателей — это поколение 25+, для которых важна визуализация, важна возможность показать лобби в различных блогах, сделать красивые и качественные фотографии (отсюда трен на наличие в МОПах перспективной фотозоны). Что касается развития МОПов и наделения их новыми функциями, то, как я уже отмечала, тут ключевое понятие — комьюнити. Большинство жилых комплексов сейчас строятся в концепции «город в городе», и фактически в скором времени лобби будут выполнять все функции, которые необходимы для хорошего отеля».
Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой регионы»
«По данным опроса, который компания проводила в начале года, более трети россиян обращают особое внимание на благоустройство (в широком смысле этого слова) и на архитектурную составляющую всего проекта. А входная группа в современных жилых комплексах — это прежде всего лицо комплекса и будущего дома. Клиенты действительно стали значительно требовательнее, поэтому логично, что жилая среда, которую продают девелоперы, начинается теперь далеко за пределами квартиры. С ростом конкуренции растет и насмотренность целевых групп: они знают, как может быть, и хотят не хуже. Но при этом чего-то сверх того, что они уже видели, не ждут. Поэтому покупательский аппетит зависит прежде всего от меню застройщика. Если вернуться к современным местам общего пользования и входным группам, то первое, что их отличает от предшественников, — безбарьерная среда. Сегодня в дизайн и архитектуру жилых комплексов закладывается концепция, которая направлена на создание доступного и комфортного пространства для всех, вне зависимости от их физических возможностей. Второе — освещенность. Это больше не бесхарактерный темный закуток, а светлое пространство с большим процентом остекления, что создает не только благоприятное впечатление от нового места, но и несет в себе охранную функцию — когда ты видишь, что или кто скрывается за дверью. В целом первичная функциональность МОПов сохранена с учетом потребительских предпочтений современных горожан, а их развитие отвечает этим запросам. Тотальная цифровизация плотно вошла в нашу жизнь, поэтому и места общего пользования вскоре будут лишь совершенствоваться с учетом развития технологий. Также совершенно очевидно, что МОПы и входные группы будут развиваться в сторону полноценных лобби, в которых будут сосредоточены функции комфортного ожидания, кратковременного общения, эпизодической работы и прочих общественных функций. Наряду с почтовыми ящиками будут чаще появляться постаматы служб доставки. Появятся функции краткосрочной аренды велосипедов, самокатов и прочего шеринга. Не исключено, что в рамках жилых комплексов получит развитие прокатная история — когда для того,чтобы устроить домашний кинотеатр, не придется покупать проектор, достаточно будет взять его напрокат в том же лобби. И тем не менее места общего пользования должны быть максимально универсальными и минималистичными. Привлекательными их делает продуманность, удобство пользования и комфорт пребывания. При этом особое внимание нужно уделять качеству, потому что нет ничего более привлекательного, чем качественное».
Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development
«На сегодняшний день у покупателей квартир при выборе объекта для покупки места общего пользования входят в топ-5 критериев. По крайней мере, когда речь идет о проектах класса «комфорт+» и выше. Это один из основных трендов последнего времени. Для покупателей это настолько важно, что сейчас активно развивается целый сегмент (бизнес-лайт), где общественные пространства спроектированы в соответствие с критериями новостроек бизнес-класса, тогда как в квартирах допускаются элементы комфорт-класса. Думаю, основная причина в том, что люди стали рассматривать свое жилье как дом, а не как квартиру. Причем и с функциональной, и с эстетической точки зрения. А катализатором этого процесса, конечно же, стала пандемия. Еще 15-20 лет назад просторные, комфортные и функционально наполненные входные группы были прерогативой премиального сегмента. В остальных домах по-прежнему оставались «подъезды». После ковидных ограничений произошло переформатирование покупательских предпочтений практически во всех классах жилья. В массовом сегменте также появился запрос на то, чтобы в доме была хотя бы минимальная лобби-инфраструктура. Теперь множество функций выносятся за пределы квартиры: хранить велосипеды, коляски, самокаты и снегокаты можно в отдельных колясочных, дни рождения праздновать в специально отведенных лаунж-зонах, осуществлять уход за домашним животным — в лапомойке, работать — в коворкинге и так далее. Сейчас застройщики в домах класса «бизнес-лайт» и выше не просто предусматривают необходимые площади для разных функций, но и стремятся обеспечить реализацию этих функций. Так, в нашем проекте мы выделили несколько помещений, которые не будут продаваться или сдаваться в аренду, и которые мы оборудуем под коворкинг, фитнес-рум и детский клуб для жителей ЖК. Эстетическая привлекательность — такая же важная составляющая, как функциональность. Настолько важная, что сейчас девелоперы отдельно заказывают разработку проектов МОПов архитектурным бюро, которые специализируются именно на дизайне общественных интерьеров. И часто именно оформление входных групп становится «фишкой» проекта. Так, у нас в жилом комплексе каждая входная группа будет иметь собственный, уникальный дизайн. Возможно, дальше обустройство МОПов пойдет в сторону социализации. Возможно, эти места перерастут в соседские клубы, например, в среду для проведения мастер-классов, презентаций или выступлений. Скорее всего, курс будет взят на все большее завоевание МОПами функций квартир, чтобы вынести за их пределы все, что можно, и не нагружать квадратные метры лишним, оставив квартиру лишь как личное и семейное пространство».
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»
«В первую очередь определимся с самим понятием. К МОПам мы относим входные группы, холлы, лифтовые зоны и места общего пользования между квартирами на этажах. Сегодня, пожалуй, нет ни одного девелоперского проекта, где не было бы современных качественных и эстетически привлекательных общественных пространств — ведь именно они являются своего рода визитной карточкой жилого комплекса, повышают его престиж и привлекательность. Покупатели практически всегда обращают внимание на МОПы, на их функциональность, удобство и оформление. Однако отметим: в ходе принятия решения о выборе ЖК этот критерий является важным, но не определяющим. Он скорее носит дополнительный характер, рассматривается как еще одно существенное преимущество. Лобби и входные группы в ЖК бизнес-класса не только несут эстетическую функцию, но и являются неотъемлемой частью сервисной инфраструктуры. Именно поэтому принципиально важно наличие здесь стоек ресепшен, комфортной зоны ожидания, гостевых пространств и сервиса по работе со службами доставки. Все проходы, в том числе доступ к лифтовым группам, должны быть удобными. Существенным преимуществом для семей с детьми являются и расположенные по соседству колясочные, где можно оставить не только коляски, но и самокаты, и велосипеды. Кроме того, лобби и входные группы имеют социальную функцию, служат объединению жителей: именно здесь они знакомятся и общаются, именно здесь проводятся встречи и мероприятия, и это очень важно. Ведь современный жилой комплекс — не просто место, где находится квартира. Прежде всего это собственный дом, позволяющий вести интересный, содержательный, разносторонний и здоровый образ жизни, существенной частью которого является общение. Заметим, что еще 15-20 лет назад такого понятия, как функциональные лобби, не существовало. Лишь в очень дорогих ЖК в тот период появлялись роскошные входные группы, однако их целью было скорее поразить воображение и показать высокий уровень дома. И если в тот период критерием качества была стоимость отделочных материалов, то сегодня обязательными элементами являются грамотное зонирование и сервисная составляющая. К тому же привлекательность МОПов напрямую влияет на общее впечатление о комплексе, удобные и эстетически интересные общественные пространства повышают стоимость проекта и общее качество жизни в нем. А потому они должны быть не только функциональными и дизайнерски оформленными, но также соответствовать архитектурному стилю здания — поэтому, например, лобби в нашем ЖК были разработаны по индивидуальному проекту, и мы сделали акцент на том, чтобы продумать как их дизайн, так и функциональность. На наш взгляд, в дальнейшем еще более совершенными станут дизайнерские и технические решения, а также отделочные материалы, предназначенные для лобби, лифтовых холлов и других общественных пространств. Адаптируясь к динамичному образу жизни и пожеланиям резидентов, социальная и сервисная функции входных групп в жилых комплексах будут динамично развиваться, становясь все более продуманными, учитывающими малейшие детали и нюансы».
Отдельного разговора заслуживает подход к организации мест общего пользования в элитном сегменте. Здесь, по оценкам вице-президента по продукту компании Sminex Александра Лагутова, МОПы входят в топ-10 критериев при выборе дома для жизни. «Люди смотрят на функциональность, сервисы, удобную логистику — как пройти к лифтам, попасть на паркинг, есть ли велосипедные и колясочные, ресепшен с консьержем. И, конечно, оценивают красоту входной группы», — делится наблюдениями эксперт.
Александр Лагутов вице-президент по продукту компании Sminex «Если мы говорим о лобби в премиум- и элит-классах, то они должны быть просторными, дорогими, стильными, в общей логике и концепции дома. В Sminex есть стандартные принципы того, что мы требуем от лобби: площадь, функциональность, комфорт, отделка. Стойка ресепшен — какая она должна быть? Зона ожидания — мягкая мебель, лобби-бар? То есть вопросы планировки и организации пространства у нас, безусловно, стандартизированы. А итоговое дизайнерское решение мы разрабатываем уже совместно с творческим подрядчиком. То, что мы видим сейчас, значительно превосходит то, что было 15-20 лет назад. Но скорее из-за эффекта «низкой базы»: все-таки нулевые и начало 2010-х — это период эволюции рынка. Он еще не был так сильно искушен, было не так много мощных дизайнеров, которые успешно работали с девелоперами. Сейчас ситуация меняется, сформировался и продолжает расти пул сильных архитектурных, дизайнерских бюро, способных работать в темпе девелопера, в сегменте B2B. Это совершенно другой мир, когда есть сроки, есть бюджеты, которые надо соблюдать. Девелоперы тоже нащупали технологию, как делать так, чтобы задумка была реализована в изначальном виде. Я бы сказал, что сейчас рынок серьезно эволюционировал по качеству предлагаемых решений с точки зрения визуализации. И в какой-то степени шагнул вперед с точки зрения реализации».
Рассуждая о МОПах будущего и общих тенденциях рынка, эксперт отмечает: есть решения, которые будут встречаться все чаще. Например, в больших жилых комплексах появляются гранд-лобби: это просторное пространство с высокими потолками, которое берет на себя представительскую функцию всего проекта, а в подъездах домов уже делается что-то попроще и компактнее.
«В каком-то смысле это маркетинговый ход. Девелоперы показывают клиентам такие лобби, и они больше запоминаются, производят более яркое впечатление. В каких-то проектах это оправданный шаг, в каких-то не очень. Ключевой в данном случае вопрос — логистика. Гранд-лобби нужно, когда между жилым комплексом, состоящим из нескольких корпусов, и окружающей средой есть какая-то ярко выраженная точка, через которую, очевидно, будет идти трафик. Если жилой проект находится в какой-то нейтральной среде, то это невыгодное логистическое решение», — считает Александр Лагутов.
Что же касается финансовой составляющей, то, по оценкам Алексея Артошина, все зависит от класса жилья. «Обычно строительная себестоимость мест общего пользования составляет около 5% в проектах эконом- и комфорт-классов. В бизнесе и выше эта цифра может достигать и 25%», — говорит собеседник BFM.ru.
«Все очень относительно, и цифра может кардинально отличаться от проекта к проекту. Она зависит от множества факторов: этажности, общей площади, класса недвижимости. Если речь идет о лобби в камерных домах высокого ценового сегмента, это может быть 2-3%. Если под МОПами также подразумеваются тепловые этажи, лестницы, паркинг, то здесь уже 5%», — так Александр Лагутов описывает ситуацию на элитном рынке.
Как уже подчеркивала Елена Тарасова, сегодня девелоперы при разработке МОПов все чаще прибегают к услугам архитектурно-дизайнерских бюро, специализирующихся на организации и оформлении общественных пространств. Мнения самих архитекторов и дизайнеров — в следующий раз.
*Эксклюзив BFM.ru
Свежие комментарии