Банки, оценщики, инвесторы, девелоперы, брокеры — все поддерживают появление единой классификации объектов сегмента light industrial. Вот только в скором времени таких классификационных систем будет две. И как быть?
Продолжением начатого в прошлый раз разговора о проекте Re-Digest, новом «Альянсе экспертов рынка недвижимости» и представленной им первой межкорпоративной классификации объектов сегмента light industrial вполне могут служить слова партнера Ricci | Аналитический центр, соучредителя НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости» Яны Кузиной: «Во-первых, классификация создается по продукту — не для банков, а для рынка в целом, с учетом региональных особенностей и ниш.
Создается она с учетом не только опыта продавцов (брокеров-консультантов), но и опыта (и при непосредственном участии) профильных девелоперов, которые знают и понимают продукт глубже чем те, кто только продает».Яна Кузина партнер Ricci | Аналитический центр, соучредитель НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости» «Во-вторых, в работе над классификацией обязательно принимают участие опытные эксперты, а не только аналитики (первые лица компаний, которые активно работают на рынке с 2005-2010 годов и остаются в этой бизнес-нише по сей день). В классификации в некоторых сегментах были также введены баллы рейтинга продукта, которые помогают оценщикам лучше понять, почему один проект класса А намного дороже другого, хотя и такого же класса А. К сожалению, иногда класс здания объявляется довольно субъективно, больше исходя из PR-целей и потребностей консультантов, когда здание позиционируется для предложения в аренду или на продажу. Классификация с рейтингом помогает специалистам, менее знакомым с продуктом и инсайдами рынка, понять продуктовое ценообразование. Она, классификация, не является обязательной, но эксперты НКО создавали ее с целью дать рынку практичный и относительно объективный инструмент по сравнению и оценке продукта».
По мнению Яны Кузиной, классификация будет полезна прежде всего как основа определения параметров ценообразования, которые принципиальны именно для данной ниши. «Важно отметить, что в начале 2026 года планируется обновление текущей классификации — пока в ней отсутствуют некоторые характеристики и параметры, такие, например, как «многоэтажность», поскольку на рынке еще не появилось достаточной выборки введенных проектов. Можно только предварительно классифицировать или оценивать то, что еще не построено», — добавляет эксперт.
Что касается позиции банков в отношении самого альянса и предложенной им классификации, то, в частности, на вопросы «Бизнес FM» в пресс-службе ВТБ ответили: «ВТБ поддержал идею создания НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости», поскольку заинтересован в получении качественной оценки стоимости залогового обеспечения и инструмента по мониторингу залогового портфеля. Наряду с другими кредитными организациями представители ВТБ входят в состав рабочих групп по реализации проектов НКО. В состав учредителей альянса ВТБ не входит».
Эксперты залоговой службы Сбербанка принимают активное участие в работе сообщества, делясь своей экспертизой по ставкам капитализации, операционным расходам, уровню расходов в выручке, которые они наблюдают в залоговом портфеле банка по сегментам при наличии релевантных активов, продолжает управляющий директор — начальник управления оценки и залоговых операций ПАО Сбербанк Евгений Щеглов. «Залоговая служба Сбербанка видит ценность в созданной в рамках дайджестов единой информационной платформе, в которой банки являются важным звеном между девелоперами/собственниками, консультантами и оценочным сообществом. Благодаря этому рынок недвижимости становится прозрачнее и понятнее для участников, а оценочное сообщество более глубоко понимает бизнес и качественные характеристики стоимости объектов», — отмечает эксперт.
Короче говоря, банки поддерживают саму классификационную идею, видят в ней много пользы для всех участников процесса, но прямых обязательств использовать предложенную альянсом классификацию при принятии решений на себя не берут. И вот тут самое время вспомнить, что в конце прошлого года крупнейшие консалтинговые компании рынка недвижимости — NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership (CMWP), входящие в исследовательский Moscow Research Forum (MRF), — объявили о своем обновлении классификаций складской недвижимости России и объектов сегмента light industrial.
«В мае 2024 года «большая пятерка» представила обновленную классификацию офисной недвижимости Москвы: по сравнению с предыдущей версией 2013 года в новой были изменены целый ряд критериев и требований, а главное — появился новый, пятый класс высокоуровневых офисных объектов столицы — Prime. Чуть позже, в сентябре, было объявлено, что в 2025 году обновленную классификацию офисного сегмента получит и Санкт-Петербург. Теперь очередь дошла до складов и light industrial. Этот процесс направлен на адаптацию существующих стандартов к текущим реалиям и требованиям рынка, включая технико-экономические и инженерные параметры зданий, а также особенности использования земельных участков. В числе рассматриваемых характеристик — технологии строительства, удобство эксплуатации, гибкость в адаптации помещений под разные виды деятельности, улучшение логистической инфраструктуры и ряд других. Новые документы будут предложены вниманию рынка в 2025 году», — писал тогда портал «Бизнес FM».
Так нужны ли рынку два классификационных варианта, не запутает ли это всех? «Однозначно есть риск путаницы, как бы мы ни хотели его избежать. Здесь очень важно обращать внимание на практическое применение того или иного продукта и правильно идентифицировать нишу (например, отделить понятие технопарка как особой территории от понятия продукта-здания light industrial). Классификация в Re-Digest создается как часть оценочного продукта, проверяет те параметры, которые влияют на стоимость, через баллы рейтинга, а также через оценочные корректировки, связывая мир оценки и мир девелоперов и брокеров. Мы открыты для сотрудничества с организациями, обладающими специализированным опытом в данной сфере, и хотим совместными усилиями разработать решения, которые будут полезны для всех игроков рынка и помогут в достижении общих целей», — говорит Яна Кузина.
«Изначально все представители «большой пятерки» были приглашены, на данный момент некоторые из них принимают участие в работе над дайджестами в сегментах, где имеют профильный опыт. Компания Nikoliers активно участвовала в создании дайджестов по складам и жилой недвижимости. Надеемся, что представители СMWP вовлекутся в работу по гостиничному сегменту, в котором эксперты этой компании имеют, безусловно, самый богатый опыт из всей «пятерки», — продолжает кандидат экономических наук, компания «OKS Labs (by OKKAM)», член совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, председатель экспертного совета СМАО Галина Булычева.
Галина Булычева кандидат экономических наук, компания «OKS Labs (by OKKAM)», член совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, председатель экспертного совета СМАО «Обращаю внимание, что почти все кураторы дайджестов — это бывшие руководители направлений или топовые эксперты из JLL, CBRE, Colliers International, Сushman & Wakefield или Knight Frank, работавшие там в 2005-2015 годах. Moscow Research Forum создавался этими специалистами в 2005-2008 годах. Например, предпоследнее обновление офисной классификации было сделано MRF в 2013 году, а в 2024 году офисная классификация была обновлена только после старта работы группы дайджеста, при этом часть экспертов этой группы была исключена из процесса, так как работает под брендами других или своих компаний. Наше экспертное сообщество — это прежде всего люди, а не бренды компаний. Поэтому учредители НКО и члены рабочих групп — это эксперты, физические лица с соответствующим опытом в отрасли недвижимости и в нишевых сегментах. Например, в light industrial многие именитые брокерские компании начали работать не более трех-четырех лет назад, в регионах редко работают по офисам и иногда не представлены в Санкт-Петербурге. Все документы, разработанные другими профильными сообществами, мы обязательно анализируем и принимаем во внимание в тех нишах и регионах, где они имеют богатую практику, а также будем рады видеть экспертов из данных компаний в членах рабочих групп НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости».
Со своей стороны, представители Moscow Research Forum (MRF) ответили «Бизнес FM», что в настоящее время ими готовится обновление классификаций для складской недвижимости и объектов light industrial, где будут представлены ответы на все вопросы. «MRF работает на рынке коммерческой недвижимости более 20 лет. Это объединение создавалось пятеркой международных консультантов, которые, несмотря на выход компаний из международных сетей, сохранили основные принципы работы и преемственность лучших практик, в том числе понимание ценности аналитики и, самое главное, профессиональные команды и целевые бюджеты. Это аналитики с масштабным опытом и высокими компетенциями, люди, которых знает и которым доверяет все профессиональное сообщество: Ольга Широкова, Екатерина Ногай, Полина Афанасьева, Василий Григорьев, Татьяна Дивина и команды под их руководством», — напоминают в MRF.
По словам представителей форума, специфика работы аналитиков подразумевает непрерывный мониторинг рынка с целью сбора и актуализации огромного массива информации, ее систематизацию в базах данных, формирование исследований и отчетов, верификацию сделок и так далее. «Практически все данные рынка недвижимости, которые есть сегодня и которыми пользуются СМИ, банки, девелоперы и сами оценщики, подготовлены членами MRF. Все признанные и используемые рынком классификации (три редакции офисной по Москве и Санкт-Петербургу, складской, которая сейчас в стадии актуализации, единой версии light industrial), на которых строится любая аналитика, — это результат глубокой проработки и комплексного подхода, это проверенные и протестированные продукты, это качественный рабочий инструментарий, который предусматривает широкое применение», — поясняют эксперты Moscow Research Forum.
«Кроме того, недостаточно только сделать классификацию — надо реклассифицировать весь объем. MRF обновил классификацию офисной недвижимости Москвы, сейчас продолжается реклассификация всех объектов — это ресурсоемкий процесс, и только опытная и профильная команда аналитиков может с ним справиться. Аналогичные процессы будут происходить по складам и light industrial. И далее вся аналитика будет строиться на новой классификации», — ставят точку в MRF.
Те, кто умеет читать между строк и улавливать интонации, скрывающиеся за теми или иными формулировками, скорее всего, понимают: продолжение следует. Особенно если учесть, что классификационное «двоевластие» вскоре может появиться не только в сегменте light industrial, но и во всех остальных сегментах, в которых параллельно будут работать «Альянс экспертов рынка недвижимости» и Moscow Research Forum.
Свежие комментарии